Tour de France des prix de l'immobilier

Dossier réalisé par Marie Pellefigue et Elisabeth Lelogeais (Le Journal des Finances) 14/01/2009

DOSSIER SPECIAL - Amorcée en 2008, la chute des prix est très variable selon les villes. Quand le marché lyonnais résiste, les prix baissent plus nettement à Toulouse ou encore à Bordeaux. Tour de France dans huit villes pour vous faire une idée de l'évolution du marché en région.

Lille - Strasbourg

Coup de frein sur le marché lillois qui peine à intégrer la tendance baissièreMarie Pellefigue (Le Journal des Finances) 13/01/2009

 

Le marché lillois a commencé à ralentir début 2008. Aujourd'hui, il entre dans une phase de réajustement.

Moins d'acheteurs, des délais de vente plus importants et des prix qui stagnent : le marché tourne au ralenti depuis plusieurs mois. Mais depuis le mois de septembre, le coup de frein est brutal. « Le nombre de transactions a baissé d'un coup, avec des acheteurs qui réfléchissent beaucoup plus longtemps avant de se décider, voire qui reportent leur projet d'achat en attendant une baisse des prix significative », confie Luc Debenne, président Nord-Pas-de-Calais à la Fnaim. Les rares acquéreurs ont intégré le fait que désormais négocier était la règle.

La négociation est la règle

Problème : les vendeurs n'ont toujours pas compris la nouvelle donne du marché et beaucoup surestiment encore le montant de leur appartement. «Il n'est pas rare d'obtenir des rabais de 5 à 10 % pour les logements mis en vente au-dessus du prix de marché », explique Benoît Labelin, directeur du GIE Orpi Lille. Depuis l'automne, la quasi-totalité des prix est orientée à la baisse, d'autant que beaucoup d'acheteurs lillois rencontrent des difficultés de financement, près de 80 % d'entre eux devant vendre leur logement avant d'en racheter un autre. Les biens qui valent plus de 220.000 euros se vendent le plus difficilement. En revanche, les petites surfaces d'un budget de 100.00 à 150.000 euros sont toujours très demandées par les jeunes couples, les parents d'étudiants et les personnes à la recherche d'un pied-à-terre, raison pour laquelle leur prix a plutôt tendance à se maintenir.

Parmi les quartiers cotés de la capitale du Nord, le Vieux-Lille reste l'un des plus recherchés, « proche du centre-ville, il offre un contexte pittoresque et beaucoup de gens cherchent à y habiter », explique Fabrice Mettery, responsable de la communication du Groupe Arcadim. Plus au nord, le secteur autour du jardin Vauban et de la citadelle est plutôt un repaire d'étudiants, car la faculté catholique et les grandes écoles y sont implantées. L'essentiel de l'habitat est plutôt constitué de petites surfaces, du studio au deux-pièces. Elles se négocient cher, autour de 3.000 euros le m², car à Vauban les investisseurs peuvent obtenir des loyers importants, entre 300 et 350 euros pour un studio de 25 m². Les familles vont plutôt s'installer au sud, autour de la place de la République. Ce quartier très résidentiel plaît car il regorge de beaux immeubles bourgeois, et nombreux sont les grands logements disponibles. Pour un cinq-pièces en bon état, il faut compter entre 2.800 et 3.000 euros le m², sauf si l'appartement est situé sur une des grandes rues passantes traversant Lille : dans ce cas, comptez entre 15 et 20 % de décote. Il est aussi possible d'acheter une belle demeure bourgeoise dans ce quartier. Pour une surface de 150 m², le budget moyen est compris entre 500.000 et 600.000 euros. Au sud-ouest de la ville, l'ancien quartier populaire de Wazemmes tente d'opérer une mue bobo depuis quelques années. Le marché du dimanche attire du monde et donne au secteur une coloration sympathique.

Wazemmes tente d'opérer une mue

Les appartements dans des immeubles anciens en brique rouge, ou les petites courées traditionnelles se négocient entre 2.100 et 2.400 euros le m² pour une surface de 50 à 80 m². Il est encore possible de trouver des logements à rénover pour environ 20 % moins cher. Situé dans le sud-est de Lille, le quartier de Moulins, délaissé pendant longtemps, est encore en devenir.

Les projets de réhabilitation et de construction s'y multiplient et d'ici une dizaine d'années il devrait avoir changé de physionomie. Pour le moment, pour un habitat comparable, il a beaucoup moins de charme que Wazemmes et il y règne une ambiance plus maussade. Les appartements anciens se négocient entre 1.600 et 2.200 euros le m², ceux du haut de la fourchette étant situés près du boulevard Victor-Hugo.

La crise touche Strasbourg et les prix baissent sans s'effondrerMarie Pellefigue (Le Journal des Finances) 13/01/2009

 

L'offre et la demande ont du mal à s'ajuster et les acquéreurs négocient des rabais de l'ordre de 5 à 10%.

La crise immobilière touche désormais Strasbourg, pourtant épargnée jusqu'à fin 2007. Les acheteurs sont entrés dans une période d'attentisme.

Au premier semestre, le nombre de transactions avait baissé de 30 % et la tendance s'est amplifiée à partir de l'été. « Depuis juin, les acheteurs se font rares et la plupart d'entre eux diffèrent leurs projets immobiliers en attendant que les prix baissent », confie Frank Put, président de GroupImmoAlsace.

Règne de l'attentisme

Parallèlement, les vendeurs n'ont pas encore compris que la période d'euphorie était désormais terminée et ils continuent à mettre leurs biens en vente au prix fort. Certains quartiers voient pourtant leurs prix baisser légèrement. Du studio au grand appartement familial, tous les types de biens sont touchés. Pourtant, aucun krach ne se profile à l'horizon et le prix moyen reste élevé puisqu'il dépasse largement 3.000 euros pour un appartement de qualité dans un quartier bourgeois.

En outre, comme le souligne Gérard Dur, président de la Fnaim Alsace, « nous avons senti une baisse de la demande, mais notre taux de transformation est plus important qu'avant car les clients décidés qui ont obtenu leur financement continuent d'acheter ».

Les Contades et Tivoli restent les endroits ultrachics de Strasbourg, avec des prix dans le haut de la fourchette. Ce sont les seuls où l'ont peut encore trouver de belles maisons de maître de 200 à 300 m² avec jardin, pour des prix qui dépassent le million d'euros. Mais aujourd'hui, les transactions se font rares. Dès lors, aux acheteurs de négocier des rabais de l'ordre de 5 à 10 %. Dans ces quartiers, il faut tout de même compter plus de 3.800 euros le m² pour acquérir un appartement dans du bel ancien datant du début du XXe siècle. Les prix sont légèrement en baisse, puisqu'ils tournaient plutôt autour de 4.000 euros le m² en 2007.

Des rabais de 5 à 10%

Un peu moins cher, le quartier de l'Orangerie est aussi plus résidentiel ; il dispose de grands appartements familiaux dans de beaux immeubles en pierre de taille. Les biens sans défauts partent autour de 3.500 euros le m², un peu moins s'ils sont situés sur une artère passante.

Moins bourgeois, moins familial mais toujours aussi coté, le centre-ville de Strasbourg subit un léger tassement de la demande. Pourtant, l'animation, les restaurants et les petits commerces donnent un charme fou au secteur, qui est à moitié piétonnier. «La zone reste dynamique et attire toujours des acheteurs, mais ils mettent davantage de temps à se décider », précise Guillaume Minges, directeur de FJP Immobilier. Selon leur emplacement et leur état, les biens se négocient en moyenne entre 2.900 et 3.800 euros le m².

La Petite-France, quartier enclavé entre deux bras de l'Ill, avec ses allures de carte postale et ses vieilles maisons à colombages, subit également cette baisse de la demande. Un appartement avec du charme situé sur les quais, avec une vue dégagée, se vendra tout de même autour de 3.000 euros le m².

Un peu plus excentrée, la Robertsau, ancien quartier de maraîchers, s'est embourgeoisée depuis les années 1980. Malgré quelques petites maisons des années 1950, l'habitat est essentiellement collectif, avec de nombreux immeubles récents ou semi-récents. Autrefois très prisé, il voit sa cote baisser légèrement : « quoique très calme et tranquille, la Robertsau est assez enclavée et difficile d'accès aussi bien par l'autoroute que par le tramway qui s'arrête à l'entrée du quartier », précise Frank Put. Les appartements des immeubles des années 1950 se négocient en grande majorité autour de 2.500 euros le m², seuls les biens sans aucun défaut peuvent aujourd'hui dépasser ce prix moyen.

A côté de la clinique Sainte-Anne, il reste encore à vendre, dans une résidence neuve, des 100-m², avec 20 m² de terrasse et parking pour un prix qui oscille entre 270.000 et 280.000 euros le m2.

Marseille - Nice

L'année 2008 a sonné la fin de l'euphorie immobilière à Marseille
Marie Pellefigue (Le Journal des Finances) 13/01/2009

 

Après avoir plus que doublé en sept ans, les prix de la cité phocéenne amorcent une baisse sensible.

Marseille est l'une des villes de France qui a connu la plus forte hausse des prix immobiliers. Ils ont quasiment été multipliés par 2,5 en dix ans, passant de 1.300 euros le m² en moyenne en 2000 à plus de 3.000 euros le m² début 2007. Au pic de l'euphorie, certains quartiers ou constructions neuves dépassaient facilement 4.000 euros le m².

Depuis début 2008, l'ambiance a changé. «Nous avons senti les prémices d'un blocage du marché au printemps, et depuis la rentrée de septembre les biens sont beaucoup plus difficiles à vendre », confie Michel de Chabannes, gérant de Michel de Chabannes Transactions. Au-dessous de 150.000 euros, les petites surfaces continuent à intéresser des investisseurs et dans le haut de gamme (plus de 700.000 euros) les ventes se font à un rythme certes moins soutenu. En revanche, dans le segment de marché intermédiaire, le nombre de transactions a sérieusement chuté.

Le bord de mer garde la cote

Désormais, aucun appartement ne se vend sans négociation et dans certains quartiers, comme ceux situés au nord de la Canebière ou à l'intérieur des terres, les baisses de prix atteignent 15 à 20 %. «Aujourd'hui, l'écart de prix entre les beaux quartiers et les zones moins cotées est de 1 à 2,5, alors qu'il était de 1 à 4 il y a huit ans », précise Jean-Luc Chauvin, président de la Fnaim-Bouches-du-Rhône. Aucun krach de l'immobilier n'est pourtant en vue car le marché phocéen est peu spéculatif et il reste sain, la plupart des acquéreurs achetant pour se loger. En outre, les promoteurs, qui avaient frénétiquement construit entre 2002 et 2006, ont gelé les nouveaux programmes pour éviter les stocks excessifs.

Les quartiers de bord de mer, situés au sud du Vieux-Port, restent des valeurs sûres. Les biens les plus recherchés, ceux de Pouillon sur les quais du Vieux-Port, se négocient au-dessus de 7.000 euros le m², à condition d'être en bon état. Plus au sud, derrière la Corniche, il faut compter entre 500.000 et 800.000 euros pour acheter une maison de pêcheur ou une villa de l'après-guerre de 100 à 150 m² située dans une ruelle d'Endoume ou du Roucas-Blanc. Avec la vue sur la mer, les prix s'envolent au-delà de 1,5 million d'euros !

Dans ce secteur, les appartements se négocient autour de 3.000 euros le m², voire 3.500 euros s'ils disposent d'une terrasse ou d'un petit jardin. Plus au sud, le VIIIe connaît une légère baisse des prix, de l'ordre de 10 % sur les biens médiocres. Désormais, l'ancien ne se vend plus au même tarif que les appartements de standing des années 1970. Il faut compter autour de 500.000 euros pour un cinq- six-pièces de 170 m² et autour de 225.000 euros pour 70 m². Autour de la place Castellane, le quartier plaît aux familles car il est proche du centre-ville, du métro et regorge de petits commerces. Les appartements s'y négocient entre 2.600 et 3.000 euros le m². La partie plus proche du cours Julien coûte environ 10 % de moins en raison des nuisances sonores et de la vie nocturne agitée. Enfin, les deux- et trois-pièces situés dans le quartier du jardin Lonchamp valent entre 2.000 et 2.500 euros le m².

Le marché niçois est désormais tiraillé entre demande locale et étrangère
Elisabeth Lelogeais (Le Journal des Finances) 13/01/2009
 

Alors que les vendeurs commencent à accepter de 10 à 15% de remise, le marché offre de nouvelles opportunités.

« Le marché niçois est encore soutenu dans de nombreux quartiers, chics ou moins privilégiés, mais les négociations, de 10 à 15 %, sont désormais pratique courante. Il est vrai que les valeurs s'étaient tellement appréciées qu'elles en étaient faussées. Aujourd'hui, les prix s'assagissent et retrouvent peu à peu leur vraie valeur », constate Joseph Ben Sabath, dirigeant du groupe Meyerbeer. Même écho de la part de Benjamin Mondou, de Century 21 Lafage Transactions : « Nous avons invité nos vendeurs à réajuster leurs prétentions à la baisse de 10 à 15 % par rapport au prix d'il y a six mois, et dès l'instant où le bien est en phase avec son prix réel il trouve preneur rapidement. » Et le bien peut même se vendre très vite comme ce quatre-pièces de 140 m², proche de la mer, vendu en moins de deux mois 1,4 million d'euros.

Retour à des prix réalistes

Même si la demande reste forte, le marché est scindé en deux, avec d'un côté celui recherché par les actifs locaux, comme les quartiers Est, Nord et Ouest, et de l'autre celui plébiscité par une clientèle étrangère recherchant les collines, Cimiez, Mont-Boron ou Carré-d'Or. Or, actuellement, ce sont les logements compris entre 200.000 et 380.000 euros, et correspondant justement à la recherche des Niçois pour des deux- à quatre-pièces qui souffrent le plus, comme l'observe Joseph Ben Sabath : «Ce segment de marché est touché par les variations des taux d'intérêt, les restrictions d'accès au crédit et la baisse du pouvoir d'achat.» Cependant, dans un contexte chahuté, il demeure toujours une clientèle, comme l'explique Emmanuelle Buscaglia, de l'agence Century 21 World Immobilier : «Dans notre agence implantée sur Nice-Est et qui cerne les marchés des secteurs Riquier, Saint-Roch, Pasteur, L'Ariane et Saint-Jean-d'Angely, nous avons toujours un flux de demandes provenant de Niçois ou d'étrangers à petit budget, et des ventes qui se concrétisent rapidement dès l'instant où le bien est au bon prix. Les acquéreurs sont désormais très informés sur le marché, voire les micromarchés de la ville. »

Des acquéreurs bien informés

A titre d'exemple, à Riquier, un appartement de 35 m² a été vendu juste 91.000 euros en quelques semaines. Parmi les autres quartiers convoités par les autochtones, à budget plus important, le Vieux-Nice et le Port. Pour le responsable de l'agence Orpi, Jacques Agid, «ces deux secteurs sont traqués par des amoureux de la ville, sensibles à son charme, ses ruelles, son architecture, et qui ne redoutent ni le bruit ni l'absence d'ascenseur des bâtiments anciens, pas plus que le manque de parking ». Dans le Vieux-Nice, les prix dans un immeuble de caractère oscillent entre 4.300 et 5.000 euros le m². Sur le port, quai de la Douane, quai de Papacino, place de l'Ile-de-Beauté... que le maire Christian Estrosi envisage de transformer en secteur piétonnier, les prix fluctuent entre 4.500 et 6.000 euros le m². Au terme de la mutation et dans une conjoncture favorable, les prix pourraient se raffermir sérieusement et inclinent à s'y positionner actuellement. Le centre, dans des immeubles placés en seconde ligne des belles artères ou exigeant quelques travaux, offre de réelles opportunités entre 3.800 et 4.500 euros le m² pour les biens les plus courants. Du jamais-vu pour des immeubles bourgeois du secteur Pessicart et de celui des Musiciens qui présentent quelques défauts suffisants pour ne pas être vendus actuellement au prix fort. En réalité, une occasion à ne pas manquer, quitte à mener une discussion un peu plus serrée avec le vendeur.

L'immobilier haut de gamme sous surveillance

E.L (Le Journal des Finances) 13/01/2009 |

Même si Nice ne s'apparente pas à Cannes ni à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour ses propriétés, demeures et villas au charme et prix fous, elle séduit néanmoins les amateurs de beaux produits, français ou étrangers, dans quelques coins insolites.

Ce marché ne semble pas vraiment connaître la crise. Pas question, néanmoins, d'acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. «Il y a une forte demande sur des biens qui tournent autour de 8.000 euros le m² à condition qu'ils présentent zéro défaut, ce qui veut dire grandes pièces de réception, terrasses, parfaite orientation, une vue, pool-house avec piscine, jacuzzi, spa...», souligne Benjamin Mondou. «Sans oublier que nombre d'étrangers cherchent pour ces résidences de luxe des services tout aussi appropriés et qu'ils trouvent d'ailleurs dans tous les autres pays, à savoir le door-man, le chef de cuisine pour concocter un repas fin à domicile... et qu'ils ont du mal à trouver ici», note Pascale Constans, de Sotheby's International Realty. Reste que, même dans une gamme de prix comprise entre 2 et 6 millions d'euros, moins élevée que dans d'autres destinations de la Riviera française, les étrangers, qu'ils soient scandinaves, allemands ou russes, n'hésitent pas à discuter. «Une négociation qui relève d'un jeu et qui ne va pas rentrer en ligne de compte s'il y a un vrai coup de coeur. » Tel est le cas, par exemple, de cet hôtel particulier situé sur le Mont-Boron, de 500 m² avec 1.000 m² de terrain, piscine, pavillon de gardien et vue sur la Grande Bleue, vendu pour 6 millions d'euros à un inconditionnel de ce lieu exceptionnel. Pour la beauté du site encore, étrangers et français fortunés se dirigent vers une autre colline tout aussi réputée, Cimiez, avec le choix sur les hauteurs, dans une copropriété d'un immeuble des années 1900 ou dans un immeuble bourgeois mais en bon état où les prix divaguent légèrement, au-delà de 8.500 euros le m², sauf biens très exceptionnels où il n'existe plus d'échelle de valeur.

En descendant des collines de Cimiez, Mont-Boron, Fabron... les valeurs s'assagissent, pour se situer entre 6.000 et 7.000 euros le m². Pour remonter sur la fameuse promenade des Anglais, peut-être prochainement délivrée des nuisances automobiles via le tram ou un autre moyen de transport en commun. Entre les jardins Albert-Ier et le Negresco, selon la qualité architecturale de l'immeuble, son standing, l'étage et la surface de l'appartement, il faut tabler entre 7.000 et 10.000 euros le m². Prix qui rejoignent, par exemple, les plus beaux fleurons du Mont-Boron. Dans les rues adjacentes à la légendaire promenade, tout en étant proche de la mer et du Carré-d'Or, les prix s'amenuisent, pour osciller entre 6.000 et 8.000 euros le m² selon l'état de l'immeuble et de l'appartement, de la distance par rapport à la mer et parfois d'une minuscule vue sur la mer... Dans tous ces cas spécifiques où l'on tricote au cas par cas compte tenu de la particularité des micromarchés, les vendeurs doivent s'adapter à la demande étrangère ou française, particulièrement informée.

Toulouse - Bordeaux

A Toulouse, ce sont désormais les acquéreurs qui voient la vie en rose
Elisabeth Lelogeais (Le Journal des Finances) 13/01/2009

  

Les prix ont nettement baissé en moyenne, mais les quartiers les plus prisés et les grandes surfaces gardent leur cote.

Sérieux coup de frein du marché depuis l'automne. Les transactions s'amenuisent de 10 à 15 %, les stocks de neuf gonflent et les prix fléchissent. La baisse est de l'ordre de 10 % dans le neuf, autour de 3.500 euros le m² dans la ville, les prix plongent parfois davantage dans l'ancien, entre 2.200 et 4.000 euros le m², selon la qualité du bien.

Mais ce constat mérite quelques nuances, comme l'explique Nicolas Lechon, de l'agence Elyse Avenue : « Tous les acquéreurs n'ont pas déserté, mais ils négocient systématiquement et sont nettement plus attentifs à la qualité du bien et de l'environnement. Ils disposent, par ailleurs, d'un choix plus important et n'ont pas à se presser ; ils comparent, visitent, revisitent. Et les délais s'allongent, pour osciller entre trois et six mois. »

Ce qui n'empêche pas certains biens atypiques, exceptionnels, bien placés et au juste prix de trouver preneur dans un délai nettement moindre : dans le secteur Guilhemery, une maison de ville de 120 m² avec jardinet et garage s'est vendue en un mois 440.000 euros. A contrario, un bien surévalué restera sur le marché même si son prix a été sérieusement revu à la baisse, comme cet appartement du quartier des Minimes proposé voici près d'un an 335.000 euros et qui ne rencontre pas d'acquéreur, même à 200.000 euros. En fait, selon un professionnel du cru, « un bien resté trop longtemps sur le marché et qui subit de multiples visites devient suspect, même si le prix décoté s'approche de son prix réel ». Par ailleurs, tous les secteurs ne sont pas touchés de la même manière.

« L'ancien de caractère est moins touché par la crise, notamment dans le coeur de la Ville rose, où la demande reste supérieure à l'offre, les vieilles familles toulousaines se séparant difficilement de leur belle demeure, note Anne de La Sauzay, gérante de l'agence Mercure et expert Fnaim. Cependant, nous observons un allongement des délais de vente, les acquéreurs mettant plus de temps pour passer à l'acte, par prudence et peut-être dans l'espoir de voir une baisse significative des prix. Et en matière de négociation, celle-ci ne dépasse 5 % pour les biens rentrés dernièrement. »

Les quartiers privilégiés résistent mieux

Comme cet appartement de 162 m² ancré dans un hôtel particulier du quartier Bourse proposé à 680.000 euros il y a trois mois et tout fraîchement vendu 650.000 euros, soit avec un rabais de 4,4 %. Mais plus la durée s'allonge, même pour les très beaux biens, plus la négociation s'affirme : toujours dans un hôtel particulier mais près du Capitole, un appartement de 200 m² avec parking est parti à 715.000 euros, au lieu de 790.000 euros, soit une baisse de 10%.

La crise, en tout cas, ne modifie pas la hiérarchie des quartiers. Toujours en tête, l'hypercentre, avec les Carmes, Saint-Etienne, Capitole. Des valeurs sûres, de 3.200 à 4.300 euros le m² pour ces quartiers chics à l'ambiance village avec des ruelles pavées et aux commerces de luxe près de la place Saint-Georges, des appartements avec parquet et briquettes. « Des quartiers qui bougent peu en prix dans la mesure où il n'y a pas d'offre en grandes surfaces, les propriétaires gardant jalousement leurs biens », confie Nicolas Lechon. Des jeunes couples cherchent aussi à acquérir des petites surfaces, comme ce 27 m², avec gros travaux à la clé, enlevée à 85.000 euros. D'ailleurs, certains jeunes argentés, conscients du potentiel du centre, n'hésitent pas à acheter dans ce secteur. Très prisé également, même s'il est plus excentré, le secteur du Busca. Une sorte de XVIe toulousain avec de magnifiques maisons de maître. Pour ces demeures, qui font au minimum 250 m² habitables, avec 800 m² de parcelle, piscine, pool house... les prix démarrent aux alentours du million. Professions libérales et patrons de PME en sont friands. Mais il faut faire partie du cercle d'initiés pour avoir connaissance d'une vente.

A Bordeaux, les acheteurs ont déserté, le marché est en berne, les prix en baisse
Marie Pellefigue (Le Journal des Finances) 13/01/2009
 

Après un doublement des prix entre 2000 et 2007, le marché bordelais s'est grippé au printemps 2008.

Depuis le printemps dernier, les acheteurs sont frileux alors que les vendeurs proposent toujours des prix élevés, anticipant des hausses de prix de plus en plus improbables. A la rentrée de septembre, le marché s'est donc totalement bloqué, et les acquéreurs ont déserté. « J'entends toute la journée des gens me dire «J'attends que ça baisse» », soupire un agent immobilier local. Selon les quartiers, le nombre de transactions a chuté de 30 à 50 %, et même les secteurs cotés souffrent. Il faut désormais compter plus de quatre mois pour vendre un bien... s'il est à son prix. « Beaucoup de propriétaires sont toujours dans la surestimation et refusent de baisser leurs prétentions », regrette Thierry de Labaca, directeur des agences Orpi-Envol Immobilier.

Plus de quatre mois de délai de vente

Le marché est en train de corriger les excès de ces trois dernières années, et, même si les prix ne s'effondrent pas dans l'agglomération, de légères baisses de 5 à 10 % en moyenne sont constatées dans le secteur du centre-ville.

« Nous avons aussi remarqué que les appartements avec des travaux ne se vendent plus du tout sur la même base de prix que ceux qui sont en parfait état », précise Fabienne Romain, négociatrice au cabinet Beudin-Cours de l'Intendance. Sur la rive droite, plus populaire, et dans certains quartiers excentrés, une baisse plus forte se profile. Logique, car ces quartiers avaient davantage profité de la flambée des prix des années 2000. Là, les maisons classiques d'une centaine de mètres carrés ne dépassent plus les 200.000 euros et le prix des appartements oscille autour de 2.000 euros le m². Seuls biens à échapper, pour le moment, à cette morosité ambiante : ceux destinés aux petits budgets. « Nous vendons encore beaucoup les petits biens à moins de 150.000 euros, les acheteurs cherchent maintenant davantage un prix qu'un secteur », confie Sébastien Zard, directeur du cabinet Beudin Immobilier à Mérignac.

Les familles bourgeoises continuent de plébisciter les abords du jardin public. Ce secteur chic, calme, aéré et proche du centre-ville compte un grand nombre d'appartements classiques avec parquet, moulures, cheminée. Les prix restent élevés, au-delà de 3.000 euros le m² pour un quatre- ou cinq-pièces en bon état dans un immeuble du XVIIIe, ou un ancien hôtel particulier découpé. Il est également possible d'acheter une belle maison de ville, négociée aux environs de 500.000 euros pour 120 à 150 m². Plus à l'ouest, le secteur de Caudéran est toujours aussi résidentiel. Il est pourtant très peu homogène. Dans la partie la plus huppée, autour du Parc Bordelais, les belles demeures de maître dépassent le million d'euros, et les appartements dans les résidences de standing se vendent au-delà de 3.000 euros le m². En revanche, le secteur ouest avoisinant la voie ferrée est nettement moins cher, autour de 2.000 euros le m² pour un appartement, et 250.000 euros au maximum pour un pavillon rénové avec jardin datant des années 1950. Plus au sud, en plein centre-ville, les petites rues pavées des quartiers Saint-Pierre et Saint-Paul ont toujours la cote. Ils intéressent surtout les jeunes actifs et les étudiants Il faut compter entre 2.500 et 3.000 euros le m² pour un petit appartement, du studio au deux-pièces. Enfin, le long des quais, le quartier des Chartrons connaît toujours un certain attrait. « Les prix de vente restent stables, en revanche, nos acheteurs négocient davantage », précise Marie Perrin, codirectrice de l'agence Laforêt Immobilier. Pour un appartement ancien, il faut compter entre 2.000 et 2.800 euros le m², suivant l'état et le secteur, la proximité des quais faisant grimper les prix.

Lyon - Annecy

A Lyon, les beaux quartiers échappent pour l'instant à la baisse des prix

Elisabeth Lelogeais (Le Journal des Finances) 13/01/2009
 

Alors que le nombre de transactions s'érode, les prix résistent davantage sur les biens de qualité des secteurs cotés.

« Le nombre de transactions est en baisse de l'ordre de 20 % sur les neuf premiers mois de 2008 par rapport à l'année précédente et les prix s'ajustent avec une légère érosion sur les quartiers moins privilégiés », déclare Me Pierre Bazaille, notaire lyonnais et président de l'Institut notarial de l'immobilier. Le choc est rude, mais Lyon s'en tire mieux que le reste de la France qui, pour cette même période, constate une baisse des transactions de 25 %.

Et pour cette ville aux multiples micromarchés, un prix moyen ne signifie rien. « On constate un ajustement à la marge dans les beaux quartiers et une baisse modérée de 5 % dans les autres arrondissements », poursuit Me Bazaille. Cependant, même à l'intérieur d'un quartier, des disparités existent entre les immeubles anciens type haussmannien, ceux des années 50 ou 70, et le tout récemment construit. « Prenons l'exemple du VIe arrondissement. Dans le secteur Tête-d'Or, rue de Sully, un appartement de 1996 de 83 m² avec garage est parti à 330.000 euros alors qu'à l'opposé de l'arrondissement, côté Bellecombe, près de Villeurbanne, un 75-m² dans un immeuble 1900 a été vendu 175.000 euros», explique Gilles Vaudois, à la tête de plusieurs agences Laforêt.

Reste que la hiérarchie des quartiers n'est pas bousculée par le ralentissement de l'immobilier. Le VIe arrondissement reste en tête du hit-parade, avec pour point culminant le parc de la Tête-d'Or, son lycée très sélect et ses hôtels particuliers qui prennent racine dans le parc. «Du très haut de gamme où les transactions sur les hôtels particuliers supérieures à 1 million d'euros sont rarissimes. D'un côté, les vendeurs ne se précipitent pas, attendant des jours meilleurs, et, de l'autre côté, les acquéreurs ayant soit des revers boursiers, soit un souci de crédit relais ne sont pas au rendez-vous», note Christian Goutagny, du réseau Orpi.

Les quais font encore recette

Autre point fort de ce secteur, les quais, avec celui du Général- Sarrail, en bordure du Rhône, où quelques appartements avec une grande hauteur sous plafond frisent le million d'euros. Le cours Lafayette jouxtant la Part-Dieu est plus abordable, les prix se situant autour de 3.100 euros le m². La Presqu'île (IIe arrondissement) jouit également d'une très bonne réputation, avec les alentours de la place Bellecour et notamment le secteur d'Ainay, où l'on dépasse néanmoins difficilement 3.400 euros le m², même pour les plus beaux biens. Enfin, la Croix-Rousse (IVe arrondissement) reste assez hétérogène. Alors que les prix se maintiennent sur le plateau, le secteur des pentes voit ses prix s'affaisser. «Ce dernier a beaucoup de charme, avec des appartements Canut et leurs belles hauteurs sous plafond, constate Gilles Vaudois. Cependant, les immeubles souffrent de l'absence d'ascenseur ou de parking et manquent parfois de luminosité, les immeubles étant imbriqués dans des rues étroites. Et ces biens qui avaient augmenté fortement dans les belles années subissent aujourd'hui une sérieuse correction, passant de 3.400 euros le m² à légèrement moins de 3.000 euros. » Les amateurs de maisons peuvent se tourner vers les quartiers Monplaisir (VIIIe), ou Montchat (IIIe), où les prix évoluent entre 480.000 et 780.000 euros. Sur le plateau de la Croix-Rousse, de belles demeures de 300 m² peuvent s'échanger entre 700.000 et 1 million d'euros. Des prix qui ne connaissent pas la crise en raison d'un marché étroit et confidentiel.

Le neuf en mauvaise posture

E.L (Le Journal des Finances) 13/01/2009

Pour éviter une offre trop importante, certains promoteurs proposent aux acquéreurs la formule du démembrement de propriété.

Désistements en pagaille faute de crédits accordés par les banques, gonflement des stocks malgré des offres promotionnelles poussées, hésitation des investisseurs... le constat dressé par le Centre d'études de la conjoncture immobilière de Lyon n'est pas reluisant.

Face à cette situation, les promoteurs réduisent la voilure et diffèrent le lancement de nouveaux chantiers. En 2009, l'offre devrait chuter de 20 %. Elle s'était pourtant étoffée depuis cinq ans pour répondre à un déficit de construction, mais sur fond de période euphorique. De telle sorte que la ville est actuellement un immense chantier. Il en est ainsi par exemple de la Presqu'île, où le nouveau projet Lyon-Confluence sort de terre. Sur 150 hectares seront construits, d'ici à 2015, 700 logements susceptibles d'accueillir plus de 3.000 habitants, mais aussi des bureaux, des commerces, des équipements culturels et de loisir... le tout sur fond d'écoquartier, avec démarche Haute Qualité Environnementale élevée, ce qui pèse sur les prix, qui s'élèvent en moyenne à 4.700 euros le m².

Comme le souligne Georges Liny, directeur commercial régional chez Bouwfonds Marignan, l'un des trois promoteurs lauréats du site, «les petites surfaces ont été vendues rapidement, mais les grands appartements qui aboutissent à une note globale élevée ne trouvent pas preneur en cette conjoncture difficile ». Surtout, comme le remarque Me Bazaille, notaire à Lyon et président de l'Institut notarial de l'immobilier, « lorsque les produits se situent en second rang de la darse ».

Cependant, dans les programmes déjà lancés et pour lesquels aucune marche arrière n'est possible, de bonnes affaires peuvent se présenter, avec frais de notaire offerts, voire une réduction du prix en fonction de la typologie du logement.

Enfin, pour éviter une offre trop importante, certains promoteurs proposent aux acquéreurs la formule du démembrement de propriété. Une formule qui pourrait faire mouche sur d'autres secteurs où les ventes régressent, comme celui de la Buire (IIIe), où environ 500 logements sont proposés autour d'un parc paysager, au pied du métro Garibaldi, à cinq minutes de Part-Dieu et à dix minutes de Presqu'île. Les prix y oscillent entre 3.500 et 3.950 euros le m².

Gerland et Vaise sont également en cours de réaménagement et dotés d'équipements publics de qualité. Mais ces quartiers sont trop fournis en logements neufs et les prix baissent de façon drastique, de plus de 10 %, de telle sorte qu'aujourd'hui un appartement s'y vend entre 3.000 et 3.200 euros le m². Cependant, dans tous ces sites, les programmes non lancés risquent d'être mis en retrait pendant un moment.

A Annecy, le marché résiste encore, mais les acheteurs sont plus exigeants

Elisabeth Lelogeais (Le Journal des Finances) 13/01/2009

 
Le nombre de transactions ralentit et les prix se stabilisent, notamment autour du lac, devenu inaccessible.

Annecy s'est portée candidate aux Jeux olympiques de 2018. Et la nouvelle autoroute la mettant à une demi-heure de Genève et de son aéroport vient d'ouvrir. De quoi démarrer l'année en beauté. Côté immobilier, si le contexte est moins euphorique, la ville résiste. Certes, les portefeuilles des agences se regarnissent et les programmes neufs s'écoulent plus lentement. Mais, comme le note Me Jean-Marc Naz, notaire, «la demande est bel et bien là et tout ce qui est à son juste prix trouve preneur. Les acquéreurs privilégient la zone urbaine au détriment des communes environnantes, hormis celles bordant le lac». Dans la ville même et contrairement à une idée répandue, la construction neuve existe au travers de promoteurs locaux, régionaux, voire nationaux, venus tâter le terrain. Actuellement, l'acteur le plus significatif est le promoteur régional MGM, par ailleurs spécialiste de l'immobilier haut de gamme en montagne. Pour son P-DG, David Giraud, «l'appartement avec volume atypique au sein d'une petite copropriété insérée dans un emplacement privilégié comme l'avenue d'Albigny, ou de très grande qualité dans les rues adjacentes, n'enregistre pas de baisse de prix et fait véritablement office de valeur refuge ».

A titre d'exemple, sur l'avenue même, où la vue sur le lac se paie le prix fort, les trois-pièces démarrent à 620.000 euros, les quatre-pièces à 798.000 euros et quelques perles rares dépassent le million d'euros. Sur l'avenue Theuriet, les trois-pièces démarrent à 418.000 euros et les quatre-pièces à 581.000 euros. En revanche, dans les quartiers éloignés du centre et du lac et a fortiori dans de petites communes alentours, les promoteurs nationaux sont contraints de revoir leur grille des prix autour de 4.000 euros le m². L'ancien n'échappe pas à ce marché à plusieurs vitesses. Pour David Chavanne, responsable de l'agence familiale Pascal Immobilier, implantée depuis quarante ans en ville, «plusieurs secteurs ne lâchent pas leurs prix même si ceux-ci n'augmentent plus, le client franchissant la porte de l'agence ayant plus de choix, et donc de biens à comparer ». Au top, toujours l'avenue d'Albigny, où les prix se situent entre 6.500 et 8.000 euros, voire bien plus pour de l'exception. Mais en second rang, dans la rue parallèle et donc sans vue, les valeurs chutent de moitié. Le secteur Galeries Lafayette reste également recherché, avec des prix frôlant 5.000 euros le m².

La vieille ville recèle encore quelques pépites

La vieille ville demeure un marché spécifique avec ses appartements atypiques, à partir de 3.000 euros le m2, mais souvent dénués de confort, sans isolation ni ascenseur, bruyants le jour avec les touristes et le soir avec les étudiants. Quelques pépites s'échangent néanmoins jusqu'à 3.800 euros le m².

Le secteur Courier offre quant à lui plusieurs avantages : un centre commercial, des sorties de ville rapides vers les parcs d'activités ou vers Lyon, ce qui permet d'éviter les bouchons, des immeubles récents ou anciens réhabilités et des prix qui oscillent entre 3.300 et 3.700 euros le m², un peu moins pour de l'ancien à rénover. Bouwfonds Marignan commercialise à l'entrée de ce secteur les derniers logements d'un programme neuf à 4.400 euros le m². Au nord de la ville, dans le haut de l'avenue de France, le quartier Novelle perce progressivement. «C'est un marché de report pour ceux qui ne peuvent pas acheter en centre-ville ou pour investisseur avec, notamment, le nouvel hôpital », admet Philippe Gicquel, de l'agence Guy Hoquet Immobilier. Les prix sont très attrayants, entre 2.200 et 2.500 euros le m². Un appartement de 83 m² y a été vendu 175.000 euros. Tout à proximité se situent les Teppes, où les biens s'échangent à des prix similaires. On y trouve également quelques petites maisons, sans grandes performances énergétiques mais avec un lopin de verdure. Un premier pas vers un parcours résidentiel.

Immobilier : ce qui a changé en 2008

Camille Peyrache 07/01/2009

Paul DELORT / Le Figaro

Plusieurs textes de loi ou convention ont apporté des nouveautés dans le paysage immobilier. Retrouvez chronologiquement les principales modifications de l'année 2008.

- Un nouvel indice de révision des loyers (IRL)

Depuis la Loi pour le pouvoir d'achat du 8 février, l'indice de révision des loyers (IRL) est désormais calculé en tenant compte uniquement de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers).

- Le montant du dépôt de garantie réduit à un mois

La Loi pour le pouvoir d'achat prévoit également que tout locataire signant un bail ne sera redevable que d'un mois de loyer d'avance au propriétaire (au lieu de deux auparavant). Par ailleurs, tout candidat locataire peut demander l'avance de ce dépôt de garantie au système Loca-Pass, avec obligation de remboursement sur 36 mois au taux de 0 %.

- «Propriétaire de ma maison pour 15 euros par jour»

Cette mesure phare a été annoncée par la ministre du Logement en février 2008 et mise en place le 15 avril. Fin décembre, les premières maisons ont été livrées à leurs propriétaires dans l'Ain. D'après le ministère, 3000 maisons ont été mises en chantier en 2008. Le dispositif repose sur un financement séparé des murs et du foncier. Le propriétaire prend en charge le coût de sa maison par un premier emprunt pendant 20 à 25 ans. Puis, il doit rembourser pendant 15 ans le terrain porté pendant cette période par un organisme du 1% Logement.

- Des étiquettes énergétiques sur les annonces immobilières

Jean-Louis Borloo, le ministre de l'Ecologie, de l'Energie et du Développement durable a signé le 19 mai 2008 avec les professionnels de l'immobilier une convention visant à améliorer l'information sur la performance énergétique d'un bien immobilier. 10 % des annonces immobilières sont censées afficher le résultat du diagnostic de performance énergétique en 2008 sous la forme de lettre de A à G, 25 % en 2009, 50 % en 2010, 75 % en 2011 et 90 % en 2012. Un premier bilan est prévu pour juin 2009.

- Le diagnostic au plomb obligatoire

Depuis le 12 août 2008, tout propriétaire bailleur d'un immeuble construit avant 1949 a l'obligation d'annexer un constat de risques d'exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location.

- Plan de soutien à l'immobilier

Le président de la République, Nicolas Sarkozy a annoncé le 1er octobre un plan de soutien au secteur pour préserver l'emploi. Le dispositif coûtera plus de 5 milliards d'euros. L'État rachètera à prix décoté 30 000 logements mis en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) et dont les travaux n'ont pas été lancés par les promoteurs constructeurs faute de certitude sur les ventes.

- Des testing dans les agences immobilières

Une convention signée le 1er décembre permet d'organiser des «testings» dans les agences immobilières pour débusquer les pratiques discriminantes liées notamment à la couleur de peau des candidats à l'achat ou à la location. Objectif : lever le voile sur les pratiques discriminatoires dont sont victimes les Français d'Outre-mer dans l'accès au logement et poursuivre devant la justice les responsables, propriétaires ou agents immobiliers.

- Le diagnostic électrique obligatoire

A partir du 1er janvier 2009, le vendeur d'un bien immobilier devra produire un diagnostic de l'installation électrique intérieure si elle date de plus de 15 ans.

Un train du crédit pour remettre l'immobilier sur les rails

Guirec Gombert 15/01/2009

Un courtier en prêts va sillonner la France jusqu'au 3 février pour apporter des «propositions concrètes» sur le financement d'un achat immobilier.

C'est dans un contexte économique chahuté que le courtier en immobilier Cafpi a décidé de lancer son «train du crédit». L'idée : parcourir 15 villes (1) de France pour apporter des «informations et des propositions concrètes à propos du crédit immobilier.» L'initiative peut surprendre alors que tous les indicateurs sont actuellement au rouge : attentisme des particuliers, taux d'intérêt encore élevés (5.01% en moyenne décembre sur 18 ans) et dégradation du marché immobilier en 2009. Mais Cafpi entend faire contrepoids au marasme ambiant. «Le mot crise a été décliné à toutes les sauces en 2008. Nous voulons apporter un autre son de cloche aux particuliers. En tant qu'intermédiaire privilégié des banques nous constatons, par exemple, qu'elles n'ont pas restreint leurs critères d'attribution. Elles sont simplement revenues à la raison», explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Elargir la cible du crédit immobilier

Les particuliers intéressés pourront ainsi rencontrer des banquiers, obtenir des informations sur les prêts à taux zéro ou encore sur le financement de leur résidence principale. A chaque étape, des acteurs de l'immobilier viendront également présenter des offres. «Actuellement, la demande se restreint mais lorsque les particuliers voudront à nouveau acheter, ce sont les vendeurs et les promoteurs qui se frotteront les mains car les prix flamberont à nouveau. Si les gens ont déjà repéré des biens qui ont baissé de 10% à 15%, nous pourrons les accompagner dans leur projet immobilier», poursuit Philippe Taboret. Cafpi entend également attirer un public qui pourrait «s'auto exclure d'un achat immobilier : intermittents du spectacle, employés en CDD, ou encore personnes fragilisées par un accident de la vie.» «Pour nous, la vraie question c'est : « est-ce que ces personnes peuvent faire face aux prêts ? ». Pour certains, un niveau de 30% d'endettement c'est trop, à l'inverse, pour d'autres, 38% c'est raisonnable», estime Philippe Taboret. Après la crise des «subprimes» aux Etats-Unis, et en pleine crise financière, cette invitation à s'endetter adressée aux plus fragiles, sonne pourtant à contre-courant.

Les gares où s'arrête le train du crédit immobilier

Jeudi 15/01: Gare de Paris Gare du Nord 09h-19h

Vendredi 16/01 : Gare de Marne la Vallée 13h-18h

Lundi 19/01 : Gare de Caen 09h-19h

Mardi 20/01 : Gare de Rennes 9h25-19h

Mercredi 21/01 : Gare de Bordeaux St Jean 09h-19h

Jeudi 22/01: Gare de Toulouse St-Cyprien 09h-19h

Vendredi 23/01: Gare de Toulon 09h-19h

Samedi 24/01: Gare d'Avignon Centre 09h-19h

Lundi 26/01 : Gare de Lyon Perrache 09h-19h

Mardi 27/01: Gare Dijon 09h-19h

Mercredi 28/01 : Gare Lille Flandres 09h-19h

Jeudi 29/01 : Gare de Metz 09h-19h

Vendredi 30/01 : Gare de Reims 10h-17h

Samedi 31/01 : Gare de Strasbourg 09h-19h

Mardi 3/02 : Gare de Nantes 9h-17h

L'indice des loyers a fortement progressé

15/01/2009

Le taux qui sert de référence pour fixer l'augmentation des loyers d'habitation a augmenté de 2,83% au quatrième trimestre 2008, selon l'Insee.

Selon les derniers chiffres publiés jeudi par l'Insee, l'indice de référence des loyers (IRL) atteignait 2.83% sur un an au 4ème trimestre 2008. L'IRL, calculé en partie sur l'indice des prix à la consommation sur les 12 derniers mois, est utilisé pour revaloriser le prix des loyers des habitations vides et meublées. Les propriétaires peuvent ainsi demander une hausse du loyer de 2.83%. Cette augmentation peut intervenir lors de la revalorisation annuelle du bien, uniquement si elle est prévue dans le bail. Cette date est généralement fixée à l'anniversaire de la signature du contrat d'habitation.

Des analyses très différentes

Pas sûr que les propriétaires appliquent cependant cette revalorisation annuelle. Depuis quelques années, l'augmentation des loyers au niveau national a progressivement ralenti, passant de 5.1% en 2005, à 2.1% au début de l'année 2008. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, les loyers ont même baissé de 2.4% sur l'année 2008, principalement du fait des relocations. Mieux, ils pourraient continuer à baisser jusqu'en 2012, lorsque la pénurie de logements neufs se fera ressentir. «Les forts volumes de construction des années 2000 à 2006 ont absorbé la demande locative et apaisé l'effet de pénurie», expliquait Century 21 au «Figaro» la semaine dernière.

Une analyse fort différente de celle de la Fnaim, qui avait constaté pour l'année 2008 une hausse moyenne des loyers de 2.6%. «Dans un marché structurellement déséquilibré, avec un parc locatif insuffisant à satisfaire la demande, les prix de location des logements accusent une tendance haussière depuis dix ans.» En 2007, toujours selon la Fnaim, cette progression était de seulement 0.9%. Là encore, l'explication de la Fnaim diffère de Century 21. «Le report des projets d'accession, qu'on peut constater depuis la mi 2008, entraîne un renforcement de la demande locative, qui laisse présager des augmentations sur les marchés les plus prisés des candidats locataires. Un surcroît de demande qui explique d'ores et déjà un rythme de progression des loyers désormais supérieur à l'inflation.»

«Une hausse plus faible que l'inflation»

Augmentera, augmentera pas ? «Aujourd'hui le secteur locatif subit aussi les conséquences de la crise économique, estime Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X. Même si le marché locatif se porte paradoxalement bien, la hausse des prix sera largement inférieure à celle de l'inflation.» L'Observatoire de l'immobilier Clameur, pour lequel travaille le professeur d'économie, annonçait d'ailleurs en septembre dernier un net coup de frein à la hausse des loyers : 2.1% contre 2.7% un an plus tôt (+4.7% et +6.7% en 2005 et 2002). Dans un quart des villes, les prix étaient même orientés à la baisse, clamait à l'époque l'Observatoire.

Immobilier : vers une baisse des prix de 10%

Keren Lentschner 14/01/2009 |

Le recul des prix et des taux de crédit va redonner du pouvoir d'achat aux acheteurs.

En 2009, les prix devraient diminuer presque partout

Cette année, les prix vont reculer ; c'est une bonne nouvelle pour les acheteurs. En particulier pour ceux qui reportent depuis plusieurs mois leur acquisition en raison du durcissement des conditions de crédit ou du niveau élevé des prix de l'immobilier. Après avoir baissé de 3,1% l'an passé, les prix devraient reculer de 10% en 2009, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui tenait hier une conférence de presse. Elle attend un recul de 5% en 2010 et de 3% en 2011. La chute des prix a commencé au second semestre 2008, avec un déclin brutal au quatrième trimestre (- 9,9% par rapport au 4e trimestre 2007).

«Cette baisse a touché l'ensemble du territoire national », constate René Pallincourt, président de la Fnaim, la palme revenant au sud-est de la France (- 5,9%). Une tendance qui met fin à dix années de croissance des prix ininterrompue, dont un pic en 2004 (+ 15,5%).

• Des crédits un peu moins chers

Les primo-accédants ont été les premières victimes de la remontée des taux et du durcissement des conditions de crédit. Les professionnels de l'immobilier dénoncent le comportement des banques qui exigent environ 20% d'apport personnel. Le réseau Laforêt réclame d'ailleurs la nomination d'un médiateur du crédit pour l'octroi des prêts immobiliers, à l'image de celui des entreprises. «Si les banques desserrent un peu les exigences en matière de prêt, on devrait avoir une reprise de l'activité dès 2010 », estime René Pallincourt. La Fnaim table sur des taux d'emprunt de l'ordre de 4,5% en 2009, puis de 4% en 2010 et 2011. La durée moyenne des prêts devrait être de 17 ans cette année, contre 18 en 2008. Combinée au recul des prix, la baisse des taux de crédit autour de 4% redonnerait 16% de pouvoir d'achat en plus aux ménages d'ici à 2012, selon la Fnaim.

• Le retour en centre-ville

Si les Français aspirent toujours à être propriétaires d'une maison, le rêve s'éloigne progressivement de la réalité. Le renchérissement du coût des transports a incité de nombreux Français à délaisser les maisons au profit d'appartements en centre-ville, proches des transports en commun. Du coup, le prix des maisons a reculé de 4,9% sur un an.

• De bonnes affaires en perspective.

«C'est le moment d'acheter !», estime Patrick-Michel Khider, coprésident du réseau Laforêt, qui estime que les biens les plus touchés par la baisse seront ceux compris entre 120 000 et 250 000 euros. «Le marché reste un marché de besoins avec de nombreuses personnes qui vendent pour acheter et qui sont pressées.» Après trois mois sur le marché, un 3-pièces à Châlons-en-Champagne mis en vente à 100 000 euros chez Laforêt a par exemple été cédé début janvier 75 000 euros, 25% plus bas que le prix initial. Ayant souscrit un prêt relais, le vendeur était pressé de conclure.

Dans la capitale, les prix pourraient baisser cette année de 7%, selon Laforêt. Mais toutes les baisses ne se feront pas au même rythme, les prix qui avaient le plus monté pourraient être ceux qui se dégonfleront le plus. Certains quartiers bobos, comme les Batignolles (XVIIe), pourraient voir leurs prix nettement corrigés, de même que certains secteurs du XIVe.

Même chose dans les villes de province où les prix avaient flambé : à Toulouse, ils ont déjà baissé de 6% l'an passé. À Nantes, le prix des 3-pièces a reculé de 13%. Sans parler des régions comme la Normandie ou la Dordogne confrontées aux départs massifs d'Anglais frappés par la crise.

• . y compris dans le locatif

Ne pouvant acheter, de nombreux Français ont été contraints de se reporter sur la location. Ce qui a contribué à une hausse des loyers de 2,6% l'an passé. À Paris, la hausse a atteint 4,3%, à Lyon 5,2% et à Nancy 5%. Les investisseurs sont à l'affût de studios et 2-pièces. «Ils peuvent espérer une rentabilité de 4%», estime Bernard de Crémiers, cofondateur de Laforêt. Attention toutefois à ne pas se précipiter tête baissée. La question à se poser : «Est-ce que j'y logerais mon enfant ?», résume-t-il.

La loi Tepa aurait freiné la chute des prix de l'immobilier

Keren Lentschner 17/12/2008 |.
Les professionnels préfèrent parler de «resolvabilisation» des acquéreurs grâce à cette mesure. Crédits photo : Le Figaro

Selon Bercy, la déductibilité des intérêts d'emprunt ralentit la chute des prix de l'immobilier de 4%. Les professionnels sont plus réservés.

Les Français qui cherchent à acheter ont tout intérêt à être encore un peu patients. D'une part, parce qu'il y a de moins en moins de biens sur le marché, mais parce que les prix n'ont pas fini de baisser. Une étude interne au ministère de l'Économie rappelle que les prix de l'immobilier ancien ont amorcé leur décrue au 2e trimestre 2008, confirmant ainsi que «le point haut des prix immobiliers dans l'ancien a été atteint en début d'année».

Selon le document, la surévaluation des prix immobiliers est «relativement contenue» en France, de l'ordre de 15 % environ. D'après Bercy, le retour à l'équilibre devrait se faire en trois ou quatre ans. Les prix immobiliers pourraient donc baisser graduellement chaque année «de 3 % à 4 % jusqu'en 2012».

Si la France ne connaît pas un ralentissement plus brutal de ses prix de l'immobilier, ce serait entre autres parce que le dispositif de déductibilité de l'impôt sur le revenu des intérêts d'emprunts immobiliers de la loi Travail, emploi, pouvoir d'achat (Tepa) de juillet 2007 «soutient la capacité d'achat des ménages». Le crédit d'impôt est, en effet, égal à 40 % des intérêts d'emprunt payés la première année de remboursement et à 20 % les quatre années suivantes. Il est plafonné à 7 500 euros pour un couple. Selon les calculs du ministère, il se traduirait par une appréciation des prix d'environ 4 %. En d'autres termes, «sans cette mesure, la baisse des prix immobiliers au cours des prochaines années aurait été plus proche de 20 % que de 15 %», indique la note des services de Christine Lagarde. On est encore loin des scénarios catastrophe des années 1990.

Pas de lien mécanique

Les professionnels de l'immobilier se montrent plus réservés. Ils ne croient pas à un lien mécanique entre la déductibilité des intérêts d'emprunt et les prix du marché. Ils préfèrent parler de «resolvabilisation» des acquéreurs grâce à cette mesure. «Les prix de l'immobilier fonctionnent de façon plus prosaïque, explique Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Ils dépendent avant tout du moral des ménages, du niveau de l'emploi ou encore des conditions de crédit.» «À l'époque, il y a eu un effet d'aubaine sans que ce dispositif ne déclenche des intentions d'achat», ajoute-t-il.

«Je crois que cette mesure fiscale a surtout permis aux acquéreurs de supporter l'augmentation des taux d'intérêt - de 4 % à environ 5,2 % - en allégeant leurs charges de remboursement», estime Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris. «Mais elle n'a jamais été prise en compte par les banques pour augmenter les montants de leurs prêts», ajoute Me Humbert.

Dans le neuf, le marché étant déjà moins porteur après l'été 2007, les promoteurs n'étaient pas dans une logique d'augmentation des prix, commente de son côté la Fédération des promoteurs constructeurs.

Quoi qu'il en soit, la baisse des prix de l'immobilier est désormais une réalité. La Fnaim table sur une chute des prix de 5 % à 6 % à fin décembre et proche de 8 % en 2009. Une évolution «salutaire» pour les acheteurs. La fédération observe déjà une restauration de la marge de négociation des acheteurs de 5 à 15 % selon les marchés. Mais elle exclut le scénario d'une dégringolade des prix de 25 % d'ici à 2012.

« Cette année, le nombre de nos dossiers de prêts aux particuliers a augmenté de 10% »

Propos recueillis par Anne de Guigné et Carole Papazian 11/12/2008

«Notre vocation est de maintenir une présence forte, quels que soient les aléas du marché», confie François Blancard. Crédits photo : © arnaud Fevrier pour le credit foncier

François Blancard, directeur général du Crédit foncier, estime que le plan de relance de l'immobilier est suffisant.

LE FIGARO : Quelle est l'ampleur du retournement du marché immobilier ?
François BLANCARD : Le marché est revenu à son niveau de 2004 en nombre d'opérations financées par un crédit. On en attend 820 000 cette année, soit 15 % de moins qu'en 2007, qui avait marqué un point particulièrement haut. Et pour 2009, nous anticipons une poursuite du ralentissement avec 740 000 transactions. Mais on est loin d'un « credit crunch ». Les crédits distribués devraient représenter 140 milliards d'euros cette année contre 170 milliards l'an dernier. Les primo-accédants sont toujours présents. En revanche, ceux qui ont un bien à vendre préfèrent différer leurs projets. Structurellement, les besoins restent forts, en France : nous les avons évalués, dès 2006, à 500 000 logements par an. Quant au locatif, c'est une année de transition, le marché est tombé de 70 000 à 40 000 opérations en raison de l'attente de nouvelles mesures et de la hausse des taux.

Le plan de relance annoncé par Nicolas Sarkozy vous paraît-il efficace ?
Ce plan est cohérent et pragmatique. D'abord, il s'appuie sur des leviers déjà existants, comme le doublement du prêt à taux zéro, l'élargissement du Pass-foncier au collectif, et la construction de 100 000 logements sociaux. Il touche le grand public : 80 % de la population devient éligible au prêt d'accession sociale. Ensuite, il se concentre sur le marché du neuf, qui tire celui de l'ancien et crée de l'emploi. Enfin, ce plan met tous les acteurs face à leurs responsabilités : l'État, les banques, les collectivités locales, les constructeurs. Afin de favoriser la diffusion des bonnes pratiques auprès des élus locaux, nous avons créé une direction de l'habitat pour aider les collectivités locales à mieux appréhender et mettre en place les dispositifs de prêts aidés. Car, c'est bien la somme de ces différentes énergies qui conduira à une offre multiple, seule susceptible de relancer le marché de l'immobilier : le temps où une seule mesure phare suffisait est révolu.

Le Crédit foncier prête-t-il autant qu'avant ?
Dans le contexte actuel de crise, le Crédit foncier entend jouer pleinement son rôle. Notre vocation est de maintenir une présence forte, quels que soient les aléas du marché, et de continuer à octroyer des financements aux petits comme aux gros opérateurs. Quelle que soit la conjoncture, nous devons contribuer à desserrer la contrainte sociale. Nos grilles de prix peuvent d'ailleurs être revues à la baisse en vingt-quatre heures. Ces six dernières semaines, nous avons descendu trois fois nos barèmes, pouvant atteindre 4,90 % à 20 ans. En conservant les mêmes critères d'attribution de crédit, nous avons, à fin octobre, accru de 10 % le nombre de dossiers de prêts aux particuliers. En production, nous avons atteint 6,9 milliards d'euros, soit une inflexion de 4 % liée à la seule baisse des prix. Nous avons également consenti 6 milliards de prêts aux professionnels soit 25 % de plus que l'an dernier. Globalement, nous devrions enregistrer des gains de part de marché sur nos différents segments de clientèle en France.

Comment vous refinancez-vous, puisque vous n'avez pas de dépôts ?
Notre modèle d'établissement spécialisé repose sur l'anticipation permanente de nos besoins de liquidités. Nous avions un plan d'émission d'obligations foncières de 12 milliards d'euros au titre de 2008. Nous en avons réalisé 9 milliards, et ce avant l'été. On a également mobilisé un volant très réduit de 5 milliards auprès de la BCE, sachant que nous disposons d'un portefeuille mobilisable de 38 milliards, qui représentent deux ans de production de crédits.

Quelle sera la place du Crédit foncier à l'issue de la fusion ­Banque populaire-Caisse ­­­d'épargne ?
Le Crédit foncier offre une parfaite complémentarité puisqu'il n'a pas d'équivalent en termes de métiers du côté des Banques populaires. Il pourra apporter son expertise, comme il le fait déjà au sein du groupe Caisse d'épargne.

Où en est la plainte de certains clients qui s'estiment lésés par des prêts à taux révisable ?
Sur un million de prêts, nous en avions 150 000 à taux révisable ne bénéficiant pas d'un plafond de taux. Face aux inquiétudes des clients, nous leur avons donc proposé de disposer de plafonds de taux. Aujourd'hui, 180 clients se sont constitués en collectif, et la plainte suit son cours. Nous sommes dans une phase d'échanges. Nous réfléchissons de toute façon en permanence à améliorer nos propositions pour tenir compte de la volatilité des taux.

La crise augmente-t-elle les difficultés de remboursement de crédits ?
Nous n'observons pas pour l'instant de difficultés accrues.

Copropriété : les charges progressent légèrement

Guirec Gombert 10/12/2008 (Photo Sébastien Soriano/ Le Figaro)

En 2007, les charges de copropriété ont augmenté en moyenne de 3% à 21,5 euros du mètre carré, marquant un net ralentissement par rapport aux années précédentes.

Les charges de copropriété marquent le pas. En 2007, elles ont progressé de 3% contre 5.4% en 2006 et en moyenne de 4,4% depuis 2002, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). Sur l'ensemble du territoire, les charges de copropriété s'élèvent ainsi à 21,5 euros/ m2. Alors que le chauffage est le principal poste de dépenses (18,5% des charges), le ralentissement de la facture énergétique a joué en faveur des copropriétaires. En revanche, les frais de personnel, deuxième poste de dépenses des copropriétés, ont progressé de 5,3% l'an dernier, contre une hausse moyenne de 3,2% depuis 2002. Une hausse qui s'expliquerait par des «exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien.)», selon la Cnab. Autre grand poste de dépenses des copropriétés, la hausse des coûts des travaux d'entretien ralentit nettement : 3,9% en 2007, contre 9,7% depuis cinq ans. Les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs, etc.) ainsi que le renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, etc.) ont conduit à une flambée des prix les années passées, insiste la Cnab.

Pas tous logés à la même enseigne

Mais les charges de copropriété varient d'un immeuble à l'autre. Ainsi, ceux construits avant 1948, sans chauffage collectif ni ascenseurs, reviennent en moyenne à 12,9 euros de charges par mètre carré aux copropriétaires. Un chiffre qui grimpe à 22,2 euros du mètre carré lorsqu'un immeuble de même époque possède un ascenseur. Les immeubles qui reviennent le plus cher aux copropriétaires sont ceux bâtis entre 1970 et 1976, avec chauffage collectif et ascenseur (25,4 euros/m2) ainsi que les immeubles de grande hauteur (28,9 euros/m2).

Des régions plus ou moins chères

Les charges moyennes sont aussi fonction du lieu d'habitation. En Lorraine et en Poitou-Charentes par exemple, il faut compter 11,5 euros de charges par mètre carré contre 23,5 euros/m2 en Ile-de-France et jusqu'à 27,2 euros/m2 dans les Hauts-de-Seine. C'est à Lyon, Marseille, Reims et Rouen que les dépenses ont le plus progressé : 6% en un an. A Nice, Perpignan, Pau et Versailles, la hausse a également été vive (+ 5%) ainsi qu'à Paris (+4%). A l'inverse, à Chambéry, Chartres, Laval et dans les Hauts de Seine, les charges ont reculé de 1 à 2% et jusqu'à 3 à 4% à Bourg en Bresse, Montpellier et Valence. Des disparités qui «s'expliquent «pour une large part d'entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort», indique la CNAB.

Le bâtiment est prêt à rebondir

Keren Lentschner 05/12/2008

Les promoteurs immobiliers se félicitent du doublement du prêt à taux zéro et de l'extension du Pass-foncier à l'habitat collectif. (photo Figaro)

Le plan de relance arrive à point pour un secteur fortement touché par la crise.

Touché de plein fouet par la crise, le bâtiment et les travaux publics sont au centre du plan de relance présenté hier par le président de la République. Du logement aux grands travaux, l'ensemble du secteur est concerné. «Au total, c'est 1,8 milliard d'euros de plus qui seront consacrés au logement sur la période 2009-2010, a déclaré Nicolas Sarkozy. Il faut éviter que la crise immobilière se transforme en crise du logement.»

Par ailleurs, 10,5 milliards d'euros, soit près de la moitié du plan de relance, seront engagés par l'État, les collectivités locales et les entreprises publiques dans les infrastructures routières, ferroviaires et fluviales. De nombreux chantiers en perspective pour les entreprises de BTP.

«Ce plan devrait freiner le ralentissement, déclare au Figaro Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Suffira-t-il à endiguer la baisse de la construction ? Il faut désormais que la confiance revienne. En attendant, ce dispositif irrigue l'ensemble des segments de notre activité - particuliers, entreprises, collectivités locales - et profite aussi bien aux artisans qui réaliseront les travaux de rénovation thermique qu'aux grandes entreprises qui construiront des logements sociaux ou des infrastructures.» Après onze années de croissance ininterrompue, le BTP pourrait perdre 45 000 emplois en 2009, indiquait la semaine dernière le ministère de l'Écologie.

«Grands absents»

Même satisfaction parmi les organismes HLM dont la production sera accélérée en 2009 et 2010. «Nous accueillons favorablement ces annonces qui permettront de développer l'offre locative et de consolider la rénovation urbaine, commente Pierre Quercy, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Nous espérons que nous aurons les moyens d'engager ces programmes dans les zones tendues.» Les promoteurs immobiliers se sont également félicités hier du doublement du prêt à taux zéro et de l'extension du Pass-foncier à l'habitat collectif. Toutefois, «il faudra revoir les modalités techniques de remboursement faute de quoi il ne bénéficiera pas aux zones tendues», explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. Une réserve que partage Alain Dinin, PDG de Nexity, premier promoteur français. Il craint que le doublement du prêt à taux zéro profite surtout aux maisons individuelles. En 2007, sur les 245 000 PTZ accordés, seuls 7 % l'ont été dans le collectif. Par ailleurs, à l'image de l'ensemble de la profession, Alain Dinin déplore l'absence de mesures destinées à relancer l'investissement locatif. Enfin, à l'unisson, les promoteurs regrettent que l'Élysée n'ait pas opté pour la TVA à 5,5 % à destination des premiers acheteurs qui aurait eu un effet immédiat sur les ménages.

Ceux qui s'estiment les plus lésés par le plan de relance de Nicolas Sarkozy sont sans doute les agents immobiliers. Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, considère que l'immobilier ancien et le crédit sont les «grands absents». Quant à la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), elle estime qu'il s'agit d'une «lourde erreur politique et économique» car «les ménages modestes portent naturellement leur choix vers les logements anciens lorsqu'ils s'orientent vers l'accession à la propriété.»

L'Empire state building volé par un journal américain

Guirec Gombert 04/12/2008

Le «Daily News» a réussi à s'approprier le gratte-ciel en apportant de faux documents au registre de la ville. Durée de l'opération : 90 minutes. Une situation guère envisageable en France.

Le «Daily News», un journal américain, a réussi à voler l'Empire state building, cet immeuble de 102 étages, situé au cour de Manhattan. Pour cela, il a suffi au quotidien d'apporter de faux documents notariés auprès du registre de la ville. Moins de 90 minutes après, l'Empire state building, le plus haut immeuble de New-York, appartenait au «Daily News». Selon le quotidien américain, cette «énorme escroquerie illustre une faille béante du système de la ville pour enregistrer les titres de propriété, les hypothèques ou autres transactions.» Et d'expliquer à quel point «il est facile pour des rois de l'arnaque de s'emparer de bâtiments plus modestes sous le nez de leur propriétaires. Armés de titres frauduleux, ils peuvent extorquer de lourdes hypothèques puis disparaître.» Un vol de haut fait inimaginable en France.

Impossible en France

«Dans les pays anglo-saxons, tout le monde ou presque peut vendre un bien immobilier. En France, les mutations immobilières passent par les notaires ce qui sécurise les transactions immobilières», explique Dominique Garde, vice-président du Conseil supérieur du notariat. Les notaires sont notamment tenus de contrôler les titres de propriété auprès de la Conservation des hypothèques qui centralise les actes de ventes des Français. Ce fichier est alimenté uniquement par les notaires. Une fois par an, la bonne tenue des actes des notaires est également vérifiée par leur inspection. Et en cas d'erreur, les notaires engagent leur responsabilité personnelle et professionnelle.

Il se peut pourtant que les notaires se fassent rouler dans la farine par des escrocs. «Si un propriétaire vend deux fois son bien le même jour en passant par deux notaires différents, la profession toute entière rembourse l'acheteur qui n'a pas pu acquérir le bien», poursuit Dominique Garde. Le propriétaire, lui, sera poursuivi par la police d'assurance des notaires.

·La baisse des prix de l'immobilier s'accélère 

Keren Lentschner 20/11/2008

A Lyon, les prix ont chuté de 3,3% entre janvier et octobre. Et même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée. 

Sur 2008, le recul sera de 10 % selon le réseau d'agences Laforêt. Même à Paris, qui « résistait », les prix dans l'immobilier ancien ont commencé à se replier depuis la rentrée.

La baisse des prix de l'immobilier ancien s'est accélérée au troisième trimestre. Le réseau Laforêt, qui compte 880 agences, évoque une « tendance à moins 20 % » sur les dernières transactions. Après avoir cédé 6,1 % entre janvier et octobre 2008, les prix devraient chuter de 10 % sur l'ensemble de l'année 2008, prévoient Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, fondateurs du réseau, dont le chiffre d'affaires devrait baisser cette année de 10 %. Même à Paris, où les prix ont gagné 1,4 % entre janvier et octobre, une baisse est amorcée.

Pour expliquer la situation, Laforêt évoque bien sûr la crise du subprime qui a conduit à un net durcissement des conditions de crédit. Plus en amont, il souligne le décrochage intervenu en 2006 entre le salaire des Français et les prix de l'immobilier. « Normalement, les prix auraient dû baisser dès ce moment », indiquent-ils. Au contraire, ils ont crû de 10,6 %. La faute aux banques, selon eux : « Elles ont soutenu artificiellement les prix en allongeant la durée de remboursement du crédit et en proposant des taux attractifs. »

« Les négociations sont très longues »

Face à la nouvelle donne, l'attentisme est devenu la règle. Inquiets, en panne de crédit, les Français hésitent. « Acheteurs et vendeurs nous posent tous la même question : est-ce le moment de passer à l'acte ? », confirme Frédéric Benard, membre du réseau Guy Hoquet. Partout, le nombre de biens en stocks a crû (+ 50 % à Paris) et les délais de vente se sont allongés. À Bordeaux, ils ont quasiment doublé en un an et atteignent cent jours.

À Nantes, il faut jusqu'à sept mois pour vendre certains biens éloignés du centre-ville. À Paris, ils sont passés de 56 à 90 jours. « Les gens prennent le temps de comparer et de négocier », note Aymar D'Humières, agent immobilier dans le XVIe arrondissement de la capitale. À Lyon, même si les prix se sont relativement « tenus » (- 3,3 %), « les négociations sont très longues », c onstate Gilles Vaudois, agent immobilier. La balle est désormais dans le camp des vendeurs. « La baisse des prix doit être d'au moins 20 % pour que le marché reparte », résument Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers. Ceux qui sont pressés de vendre n'hésitent pas à franchir le pas. Les autres sont condamnés à attendre, même si certains finissent par se raisonner.

Au Kremlin-Bicêtre, près de Paris, un pavillon de 80 m2 affiché à 361 000 euros en juillet a finalement été vendu à 300 000 euros en octobre. « C'est l'exemple typique du bien , explique Frédéric Benard, où il nous a fallu inciter le client à baisser son prix, ce qui s'est ensuite concré­tisé par une offre. »

L'immobilier de luxe fait les frais de la crise

Des appartements avec vue sur la tour Eiffel restent le « must » pour les Moyen-Orientaux.

Les agences constatent depuis l'été une baisse du nombre de transactions et un réajustement des prix.

À son tour, l'immobilier de luxe commence à souffrir de la crise. Jusque-là épargné, ce micromarché, dont la clientèle est essentiellement internationale, pâtit de la récession qui frappe l'Europe et les États-Unis.

« Jusqu'à fin septembre, ce marché était très dynamique, constate Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes France. Depuis une dizaine de jours, la situation a changé. La crise financière a marqué la fin d'une époque. » Faute d'obtention de prêts immobiliers, l'agence a été confrontée à sept désistements. Il s'agit de familles françaises qui achetaient dans les beaux quartiers de Paris des biens d'une valeur de 3 à 4 millions d'euros. « Il y a moins de transactions. La plupart des affaires que nous signons aujourd'hui avaient déjà été engagées », renchérit Émile Garcin, qui dirige les agences du même nom. Certains acheteurs, qui ont renoncé à vendre leur portefeuille boursier, se voient également contraints de reporter leur acquisition. Ou choisissent, au contraire, de mettre en vente leur bien. Depuis un mois, les agences ne cessent ainsi de rentrer de nouveaux mandats. Même les étrangers, qui ont contribué à la flambée des prix, se montrent plus prudents. « Désormais, les achats des Russes sont beaucoup plus raisonnés », commente Thibault de Saint-Vincent.

Le ralentissement du rythme des transactions s'accompagne d'une évolution des prix. « Depuis trois ou quatre mois, nous avons atteint un palier », constate Émile Garcin. Il semble qu'il y ait désormais un « juste prix » à ne pas dépasser : mis en vente à 11 000 euros du mètre carré, un appartement situé dans le XVIe avec vis-à-vis et à rénover ne trouve pas preneur. « Depuis quatre ou cinq mois, il y a eu une vraie prise de conscience des propriétaires qui ont renoncé à leurs prix extravagants ; cela s'est accéléré à la rentrée », se réjouit Pascale Constans, chez Sotheby's International Realty. Le réajustement varie de 20 % à 30 % par rapport aux prix d'origine.

Des Chinois dans le Bordelais

C'est le cas d'un hôtel particulier à Neuilly mis en vente l'an passé chez Barnes à 3,8 millions d'euros. Un couple travaillant dans la finance a signé à la rentrée une promesse de vente à 3,2 millions avant de se désister à cause de la crise. Finalement, craignant que la situation économique ne s'aggrave, le propriétaire a descendu son prix à 2,65 millions. Marché conclu.

De grandes fortunes internationales continuent toutefois de payer le prix fort. Chez Sotheby's, la vente d'un appartement sans défaut dans le triangle d'or a été conclue à plus de 25 000 euros du mètre carré. L'agence Émile Garcin a vendu un hôtel particulier du VIIe arrondissement 60 millions d'euros, une villa près de Saint-Tropez 22 millions. Si les étrangers s'intéressaient quasi exclusivement à Paris et à la Côte d'Azur, ils ont élargi leurs choix. Pour la première fois, une propriété située à Biarritz a été vendue à des Russes. Encore rares en France, des Indiens ont jeté leur dévolu sur le Haut-Var. Une famille chinoise négocie actuellement l'achat pour 12 millions d'euros d'une propriété viticole dans le Bordelais. Le négociateur de l'agence Émile Garcin a même dû se rendre en Chine pour la transaction. Deauville commence à être prisé par la clientèle russe.

À Paris aussi, les goûts évoluent. Certes, la vue sur la tour Eiffel reste un « must » pour les Moyen-Orientaux, avec chambres de service et disponible sous trois mois. Quant aux Russes, qui préfèrent le VIIIe et le XVIe arrondissement, si possible sans travaux, ils commencent à se plaire sur la rive gauche.

· Les ventes de logements neufs s'écroulent

Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an. 

Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.

La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.

Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.

Recul des permis de construire en chantier

Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.

Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.

· Prix de l'immobilier : l'ancien poursuit sa glissade

Source : FNAIM

Sur les trois derniers mois, les prix des logements de plus de cinq ans ont baissé de 4,3% selon la FNAIM.

Les prix des logements anciens sur le mois d'octobre ont reculé de 1,2% selon l'indice mensuel des prix publié aujourd'hui par la Fédération de l'immobilier (FNAIM). «Après sa nette inflexion observée en septembre (-3.2% sur un mois), le marché de l'ancien confirme, en cette fin d'année, son orientation à la baisse», souligne le communiqué de la FNAIM. En effet sur les trois derniers mois, le recul des prix commence à être sensible : - 4,3%, ce qui correspond à un retour sur les niveaux de prix de janvier 2006. L'indice mensuel des prix des logements anciens vaut en effet aujourd'hui 189 (base 100 en janvier 2000) après avoir atteint un plus haut en octobre 2007 à 196. C'est la première fois que l'évolution des prix de l'immobilier ancien en rythme annuel est négative depuis plus de dix ans : -0,7% contre 0,1% en septembre dernier.

Baisse généralisée

Tous les types de biens sont touchés. Au mois d'octobre, les prix des appartements ont reculé de 0,8%. Sur les trois derniers mois, ils baissent de 4,6%. En rythme annuel, les prix s'accroissent de 1%. Le prix des appartements est ainsi revenu à son niveau de février 2006 selon l'indice mensuel de la FNAIM.

De leur côté, les prix des maisons ont plus fortement reculé ce mois-ci (-1,6%). Sur les trois derniers mois, ils perdent 4%. Sur un an, le recul des prix des maisons est de 2,4%. Ils reviennent ainsi à leur niveau le plus bas depuis juillet 2005.

Confirmation

Les derniers chiffres de la FNAIM confirment la baisse des prix de l'immobilier ancien relevée par d'autres acteurs de l'immobilier. Ainsi, les derniers chiffres du groupe De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien montre un recul pour le mois d'octobre de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. Les appartements et maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80% indique PAP. De son côté, les agences Era Immobilier ont fait état il y a quelques jours d'une chute des prix observés dans le réseau de 8% sur les dix premiers mois de l'année.

· La baisse des prix des logements s'amplifie

Certains professionnels estiment que 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt.

Le retournement du marché immobilier se confirme mois après mois. Les derniers chiffres de l'observatoire du groupe de presse De Particulier à Particulier (PAP) sur les prix de l'immobilier ancien font état d'un recul mensuel de 1,67% sur les appartements et de 1,17% sur les maisons. «Appartements comme maisons valent désormais moins cher qu'il y a un an, avec une baisse respective de 2% et 4,80%», indique l'étude. Un constat partagé par Era Immobilier, qui fait état dans son réseau d'une chute des prix de 8% sur les dix premiers mois de 2008.

Les agents de ce réseau notent par ailleurs sur la même période un recul de 6% du nombre de mises en vente. «Le marché immobilier français, qui a connu un tassement graduel depuis le début de l'année, semble être entré dans une phase de congestion au cours des trois derniers mois, y compris à Paris, ville qui était jusqu'à présent épargnée par le mouvement de baisse des prix», relève pour sa part SeLoger.com dans son dernier baromètre mensuel sur les prix de l'immobilier ancien.

L'avance accumulée les premiers mois de l'année permet encore à la capitale d'afficher une hausse des prix sur un an glissant (+ 2,9%, avec un prix moyen de 7.562 eur le m²)*. C'est également le cas à Bordeaux (+ 1,1%), à Pau (+ 1,9%) ou à Troyes (+ 4,8%). Mais certaines grandes métropoles de province sont déjà en net recul. Marseille affiche une baisse de 2,2% sur un an glissant, Lyon et Strasbourg baissent de 1,7%, Toulouse est en repli de 3,2% et les prix s'affaissent de 0,3% à Nantes. Pour expliquer ces baisses, les professionnels pointent du doigt la dégradation de la situation du crédit immobilier.

Dégradation de la situation du crédit

Certains estiment par exemple que dans le neuf 50% des réservations font l'objet d'une annulation pour cause de refus d'octroi d'un prêt. «L'exigence des banques sur les conditions de crédit oblige les vendeurs à revoir leurs prix, explique la note de conjoncture de PAP. Néanmoins, l'assouplissement monétaire de la BCE et les mesures d'Etat devraient fluidifier le crédit.»

· Immobilier : la baisse des prix sera plus forte que prévu

 Les prix devraient reculer de 15% en deux ans, selon le Crédit Agricole. L'établissement n'exclut pas une correction plus sévère en cas d'aggravation de la crise économique.

Il y a trois mois, le Crédit Agricole annonçait un simple ajustement des prix du marché : -10% en deux ans. Aujourd'hui, les auteurs de la Direction des études économiques de la banque anticipent une correction plus brutale des prix de l'immobilier. Au vu de la chute des volumes de transactions (-20% sur un an) et du recul des mises en chantier (-9.5% sur un an), les économistes tablent désormais sur un repli de 5% en 2008 et de -10% en 2009.

Chute des volumes de transactions

Plusieurs facteurs justifient cette prévision de baisse accrue des prix. Tout d'abord, le manque de solvabilité des acquéreurs (coût accru du crédit et durée allongée des emprunts) et la moindre attractivité des investissements locatifs (Robien et Borloo), dont le rendement atteint 3.4% en 2008. Ces deux facteurs pèsent depuis deux ans sur le marché de l'immobilier, selon le Crédit Agricole. A cette tendance de fond, s'ajoutent la conjoncture économique et financière, le resserrement du crédit et les anticipations de baisse de prix par les futurs acheteurs. Au final, les prix de l'immobilier devraient donc reculer de 15% d'ici à 2009. «On ne peut pas exclure une correction plus violente, soulignent toutefois les auteurs de l'établissement. Mais elle supposerait une nouvelle aggravation de la crise financière, conduisant à une récession économique durable et un resserrement très marqué du crédit». Réponse dans les mois à venir.

· La taxe foncière augmentera fortement en 2009

Le taux de la taxe foncière pourra augmenter de 50% en 2009, mais les Parisiens restent, de très loin, moins imposés que les autres Français au niveau local.

La hausse des taxes foncières pour les ménages parisiens sera-t-elle de 8 % l'an prochain, comme l'affirme Bertrand Delanoë, ou dépassera-t-elle les 50 %, comme le soutient le maire du Ier arrondissement, Jean-François Legaret (UMP) ? Les débats font rage entre la droite et la gauche depuis l'annonce, il y a deux semaines par la Mairie de Paris d'une hausse de 8 % des impôts locaux en 2009 et 2010. Hausse à laquelle s'ajoute la création d'une nouvelle taxe départementale sur le foncier bâti, fixée à 3 %.

C'est cette nouvelle taxe qui suscite l'émoi de l'opposition. Jusqu'à présent, les Parisiens avaient en effet la particularité, par rapport aux autres Français de ne pas verser de taxe foncière spécifiquement au titre du département dans la mesure où Paris au plan administratif, est à la fois une commune et un département.

Concrètement, selon les simulations des équipes de Bertrand Delanoë, un couple avec deux en­fants propriétaire d'un logement de 80 mètres carrés verra sa taxe foncière augmenter de 145 euros en moyenne en 2009. La hausse sera de 95 euros pour un couple sans enfant propriétaire d'un 50 m². Ce chiffre représente-t-il une augmentation de 50 % par rapport à 2008 ? Dans une certaine mesure, oui. Le taux pratiqué sur le foncier bâti est actuellement de 7,11 % à Paris. Si on l'augmente de 8 % il passera à un peu plus de 7,60 %. Si, par ailleurs, on y ajoute une nouvelle taxe de 3 % au titre du département cela représente un taux global de 10,60 % pour la taxe foncière des Parisiens, soit une hausse de... 49% ! «Mais cela ne signifie pas pour autant que chaque ménage verra son impôt augmenter dans cette proportion », précise un économiste : « en ma­tière de fiscalité locale, chaque cas est différent et on ne peut pas faire de généralités. ».

Si le débat promet d'être animé, politiquement, lors du vote du budget prévu en décembre, Bertrand Delanoë possède un argument difficilement contestable. Les Parisiens paient comparativement beaucoup moins d'impôts locaux que les autres Français. « Paris a un taux de pression fiscale très modéré, représentant - en 2007 - 69 % de la moyenne nationale pour les deux principaux impôts, (taxe foncière, taxe d'habitation) », soulignent les analystes de l'agence de notation Fitch. Seule la taxe sur les ordures ménagères est beaucoup plus élevée que dans le reste de la France, en moyenne de 50 %.

Paris, ville peu endettée

Du côté de l'endettement, les Parisiens peuvent également être rassurés par « la gestion très conservatrice des finances de la ville depuis 2001 », selon les termes de l'agence Standard & Poor's. La Ville de Paris affiche une dette de 2,1 milliards d'euros - un montant identique à celui de 1998 - ce qui représente environ 35 % de ses recettes. Le taux était de 57 % en 1996. « Paris est l'une des villes les moins endettées que nous ayons à noter », confie-t-on chez S&P.

· Les transactions immobilières devraient baisser de 25 % en 2008

Les notaires n'anticipent pas de «baisse prononcée» de l'immobilier en 2009. (Photo Le Figaro)

Au total, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France.

C'est l'un des effets du ralentissement du marché : le nombre de transactions immobilières devrait chuter cette année de 25%. Au total, neuf et ancien confondus, 650 000 ventes devraient être conclues contre 870 000 en 2007, selon les Notaires de France. Le nombre de transactions est ainsi ramené à celui des années 1993-1994.

Quant aux prix, les notaires n'anticipent pas de «baisse très prononcée» en 2009, à moins que la crise financière ne devienne économique. Ils reconnaissent néanmoins qu'«une baisse des prix semble amorcée». Cependant, contrairement aux périodes précédentes, «Paris n'a pas vu une baisse des prix six mois après (la baisse de) ceux de Londres, et que les prix dans l'ancien en province ont légèrement décéléré avant ceux de Paris». Le mètre carré moyen dans la capitale atteignait, fin juin, 6 580 euros

· Le nombre de permis de construire chute de 23%

La baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus.(Photo Delort/ Le Figaro)

En parallèle, les mises en chantier de logements neufs reculent également de 11.8% en un an.

Les mauvaises nouvelles s'accumulent pour l'immobilier. Au cours du troisième trimestre, le nombre de permis de construire a chuté de 23.3% à 111 342 unités, selon les chiffres publiés aujourd'hui par le ministère de l'Ecologie. Sur un an, le recul est également significatif : -18.2%, à 468 994 unités. Les permis pour les surfaces de bureaux sont les seuls à rester positif : +4.2% sur un an.

Quant aux mises en chantier, leur baisse est tout aussi importante : - 11.8% sur un an, à 385 143 unités. En 2007, 435 000 mises en chantier ont été recensées. Dans le secteur du logement collectif, leur recul est de 4.6% sur les trois derniers mois, à 67 174 unités et de 13.4% sur un an, à 203 654 unités.

Marasme des promoteurs immobiliers

Ces chiffres pèsent directement sur les promoteurs immobiliers. Interrogés par l'Insee au mois d'octobre, la majorité d'entre eux constatent que la demande de logements neufs continue de chuter. Ainsi, «les entrepreneurs prévoient de réduire les mises en chantier, très nettement pour les logements destinés à la vente, et modérément pour ceux destinés à la location», selon l'Insee. Frappés de plein fouet par la crise économique, à peine une entreprise sur dix pense alors augmenter ses mises en chantier, contre une sur cinq au mois de juillet. Une baisse de la construction qui permettrait, selon les promoteurs, de limiter le stock de logements neufs invendus. Les besoins en nouveaux logements sont pourtant importants. L'objectif du gouvernement était chiffré à 500 000 logements neufs par an. Selon les estimations de la ministre du Logement, Christine Boutin, les mises en chantier devraient se situer aux environs de 360 000 pour l'année 2008. Très loin du compte.

· Les ventes de logements neufs s'écroulent


Les mises en chantier sont en repli de 14.3% en un an.

Plus de 113 400 logements sont aujourd'hui invendus, un chiffre jamais atteint selon le ministère de l'Ecologie.

La crise frappe durement l'immobilier neuf. Entre août et octobre, un peu moins de 16 300 logements ont été vendus, contre 29 152 un an plus tôt. Soit un recul de 44%, révèle mardi le ministère de l'Ecologie. Le volume des ventes est aussi fortement orienté à la baisse. Du quatrième trimestre 2007 au troisième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à 93 000, en recul de 29.2% par rapport aux quatre trimestres précédents. Ainsi, le nombre de «logements neufs proposés à la vente continue de progresser, les mises en vente et les annulations de réservation étant supérieures aux ventes», explique le ministère. Au 30 septembre 2008, pas moins de 113 404 logements restaient à vendre, un «nombre qui n'avait jamais été atteint depuis le début de l'enquête », poursuit le ministère de l'Ecologie.

Le délai d'écoulement des biens a doublé en un an, passant en moyenne de 9 à 18 mois.

Recul des permis de construire en chantier

Le nombre de permis de construire est aussi fortement orienté à la baisse : -24.4% entre août et octobre, soit 110 204 unités. «On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90», constate Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.

Quant aux mises en chantier, entre novembre 2007 et octobre 2008, ils sont en repli de 14.3%, à 378 158 unités. Les permis de construire sont, eux, en recul de 24.4%, à 459 251 unités. Pour l'année 2008, le nombre de mises en chantier devrait s'élever à 365 000, contre 435 000 en 2007, soit une baisse de 16%. Et l'année 2009 devrait être dans le «creux de la vague» avec un chiffre compris entre 325 000 et 330 000, pronostique Michel Mouillart. Le gouvernement entendait pourtant construire 500 000 nouveaux logements par an afin de répondre à la demande de logements.

· Un appartement acheté,une voiture offerte

Marie-Christine Sonkin 21/11/2008

Seulement 3,8 % des Français ont l'intention d'acheter dans le neuf dans les douze prochains mois selon un sondage TNS-Sofres.

Comment gagner une voiture ou une cuisine équipée ? Inutile de participer à des jeux télévisés. Pour remporter un lot à coup sûr, il est dorénavant plus simple d'acheter un appartement neuf.

Ils ne le crient pas sur les toits, mais pour décrocher une vente, les promoteurs vous déroulent le tapis rouge. Attention, il s'agit souvent de promotions ponctuelles. Il faut donc se présenter au bon moment et se décider vite. C'est tout l'objet de ces campagnes : pousser le client à prendre rapidement une décision sachant qu'il a intérêt à attendre, les prix étant dorénavant orientés à la baisse.

Le Groupe Maisons Pierre et sa filiale Wagram Résidences ont récemment procédé à quelques opérations alléchantes : les frais de notaire offerts par exemple, soit une économie de l'ordre de 9 000 euros sur une acquisition de 250 000 euros. « Avec des campagnes dynamiques, il est possible de limiter le recul de ventes », affirme Vincent de Monval, responsable marketing de Maisons Pierre. Pendant trois semaines, en mai dernier, il a proposé une voiture pour 1 euro de plus à tout acheteur d'une maison. Une proposition restreinte puisqu'elle ne concernait que trois biens, mais elle a fonctionné et les acquéreurs sont repartis avec en prime une Skoda Fabia d'une valeur d'environ 9 000 euros. Chez BNP Paribas immobilier, l'innovation est de mise. « Après notre promotion le premier mètre carré pour 1 euro, nous lançons en novembre un concept inédit, la Box-Immo, explique Olivier Bokobza, vice-président de la société. Il s'agit d'un package comprenant une offre de crédit privilégiée chez BNP Paribas, des frais de dossier plafonnés à 300 euros quel que soit le montant de la transaction, un service d'alarme protection, des assurances. »

Des remises atteignant 30 %

Les internautes avertis trouveront aussi des affaires sur le nouveau site braderie-immobilier.com, qui propose des ventes privées et des ventes flash de courte durée avec des remises allant jusqu'à 30 %. Le principe est de mettre en relation des offres, vendues à des prix cassés, de promoteurs immobiliers présélectionnés à un pool d'acheteurs inscrits à la vente privée. Si vous vous intéressez plutôt à une résidence secondaire, les cadeaux sont aussi de mise. Nexity a proposé pendant trois jours, fin octobre, 4 000 euros d'avantages sous forme de remises négociées avec des partenaires (crédit, services à domicile.) : Cabourg, Perros-Guirec, la Baule, Anglet. figurent parmi les destinations prestigieuses proposées aux acquéreurs.

Tout est bon enfin pour attirer les amateurs de locatif. Bouygues immobilier l'affirme : « Investir dans la pierre n'a jamais été aussi sûr. » En tout cas, la société ne lésine pas sur les bonus : une garantie en cas de revente à perte durant dix ans, des assurances contre la carence et les loyers impayés. De quoi se laisser tenter.

· Boutin souhaite une TVA à 5,5% pour l'immobilier neuf

Camille Peyrache 17/11/2008

La ministre du Logement est favorable à une TVA réduite pour l'achat d'un bien neuf pour les particuliers ayant droit au prêt à taux zéro, soit près de 80% des ménages.

Une mesure pour relancer le marché de l'immobilier neuf. Christine Boutin, la ministre du Logement plaide pour l'application d'une TVA réduite à 5,5% au lieu de 19,6% lors de l'achat d'un logement neuf. «Je suis personnellement favorable à l'application, pour une période de 18 à 24 mois, d'un taux de TVA réduit pour les ménages respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro, soit 80% des ménages français», explique la ministre dans un entretien paru aujourd'hui dans le quotidien «Les Echos». Pour qu'un couple ait droit à un prêt à taux zéro de 14 400 euros dans l'ancien en Ile-de-France, il faut que son revenu ne dépasse pas 43750 euros.

Un prêt à 0% majoré pour le neuf

Christine Boutin assure que cette mesure donnerait «un coup de fouet au marché immobilier, qui risque aujourd'hui le blocage». Elle estime le coût pour le budget de l'Etat à environ 250 millions d'euros.

La ministre du Logement travaille également sur une majoration du prêt à 0% dans le neuf. «Tous les ménages aux revenus inférieurs au plafond de ressources des prêts d'accession sociale» y auraient droit, explique Christine Boutin. Le PTZ pour le neuf «pourrait être en moyenne de 47.000 euros, au lieu de 29.000 euros actuellement». Elle n'a cependant pas précisé de calendrier pour l'application de cette mesure. Il existe déjà un mécanisme de majoration du prêt à taux zéro pour le neuf depuis la loi du 13 juillet 2006. Les ménages de trois personnes et plus peuvent bénéficier d'un montant supplémentaire compris entre 10 000 à 15 000 euros.

Cette déclaration intervient à un moment où le marché de l'immobilier neuf poursuit sa dégradation. Au troisième trimestre 2008, les demandes de permis de construire ont baissé de 23% et les mises en chantier de près de 12%. Par ailleurs, Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France table sur une baisse de 40% des ventes de logements neufs pour l'année 2008. La ministre du Logement prévoit, quant à elle, la construction de «360 000 logements en 2008» alors que l'objectif du président Nicolas Sarkozy est d'atteindre 500 000 unités par an.

· L'immobilier, un placement toujours rentable ?

Guirec Gombert 21/11/2008

Les prix baissent et les mises en chantier sont reportées. Dans ce climat incertain, trois spécialistes répondent aux interrogations des investisseurs.

L'immobilier cumule les mauvaises nouvelles. Ainsi, malgré l'appel aux banques d'ouvrir le robinet des crédits, leur distribution est toujours bloquée, entraînant une amplification des annulations de réservation dans le neuf. Quant au nombre des transactions, elles sont d'ores et déjà attendues en baisse de 25% pour l'année 2008. Dans l'ancien, les prix ont déjà perdu 3.2% en septembre, selon la Fnaim. Récemment le Crédit Agricole prévoyait une baisse de 15% des prix dans les deux ans à venir. De son côté, l'économiste Jacques Friggit, déclarait même le 5 novembre au quotidien «Les Echos» : «Le scénario le plus probable est une baisse de 30% à 40% qui prendrait entre cinq à sept ans.»

L'immobilier, une valeur sûre ?

Frédéric Boury (1): L'immobilier est plus que jamais un bon placement. Si les prix baissent, nous sommes loin d'un krach. Contrairement à l'Espagne, il n'y a aucun risque de se retrouver, comme en Bourse, avec un bien amputé de 50% de sa valeur. Nous envisageons d'ailleurs une baisse comprise entre 10% et 15% en province, et sur Paris on constate toujours une stabilité des prix. La pierre est donc un placement sécurisé et cela reste le meilleur outil pour se constituer un complément à la retraite grâce à des revenus locatifs. D'autant que le rendement des loyers est en train d'augmenter. A Paris, il est compris entre 3% et 4% et en Province, il se situe autour des 4%. Dans tous les cas, son nouveau mode de calcul lui fait suivre automatiquement le cours de l'inflation. Sur la valeur du bien, nous ne connaîtrons certainement plus de doublement des prix comme au cours de ces dix dernières années. Mais les investisseurs ont toutes les garanties de récupérer plus que leur mise de départ s'ils le conservent au moins dix ans. C'est toujours un achat à moyen long terme : en dessous de six ans vous n'avez même pas remboursé les frais de notaire.

Où acheter ?

Thierry Bernier (2) : Localisation, localisation, localisation ! La seule règle pour bien acheter, c'est l'emplacement du bien. Certains investisseurs ont été pris pour des pigeons en achetant des biens type de Robien sans aucune valeur locative. Ces clients ont réfléchi uniquement en termes d'économies d'impôts, ce qui a permis de leur vendre plus ou moins n'importe quoi, n'importe où. Or, les bons produits assurent rentabilité et réduction d'impôts. Il faut ainsi choisir un logement situé en centre-ville ou alors dans des lieux attractifs, type bord de mer ou station de ski, etc. Par exemple, à Deauville, nous avons acheté un studio à 75 000 euros qui offre un rendement net de 8% par an. Sur dix ans, cela offre une belle rentabilité. Mais dans tous les cas, il faut vérifier l'intérêt du site. Par exemple, s'il n'a pas neigé depuis des années sur une station de ski, il ne faut pas acheter. A un moment, tout le monde conseillait d'investir à Limoges parce que les logements n'étaient pas chers. Mais si les prix y sont peu élevés, il y a de fortes chances qu'ils le restent. En ce moment, il y a de belles opportunités à réaliser à Marseille : les prix baissent mais la demande locative reste forte.

Neuf ou ancien ?

François Peroux (3) : Les vendeurs devront, dès 2012, appliquer la nouvelle réglementation thermique. Elle pourrait à terme contraindre les propriétaires de logements anciens à rénover leur bien (isolation thermique, chauffage basse consommation, etc.) pour réduire sa consommation d'énergie à 50 kWh/m2 et par an. L'addition risque d'être salée mais nécessaire pour ne pas voir le bien se dévaluer. Etant donné que l'on parle de plus en plus d'énergies renouvelables, je conseille d'investir dans le neuf. D'autant qu'il est aujourd'hui possible de bénéficier d'aides de certaines régions ou encore de crédits d'impôts pour s'équiper en équipements économes (chaudière basse consommation, panneaux solaires, etc.). Et contrairement à l'ancien, ces équipements s'installent plus facilement dans les biens neufs. Avec le temps, les gens vont être de plus en plus sensibles à ces différentes énergies. D'ici à une dizaine d'années, les logements qui n'auront pas été adaptés vont perdre de leur valeur. Par rapport aux économies réalisables grâce aux équipements économes, les biens anciens risquent de perdre à terme entre 10% et 15% de leur valeur. Il est nettement plus rentable d'investir dans le neuf.

(1) Frédéric Boury, gérant associé chez Aestimo Finance et Patrimoine, spécialiste en gestion de patrimoine.

(2) François Peroux, conseiller en patrimoine chez IFB, une société d'investissement immobilier.

(3) Thierry Bernier, président de Frémery finances, un cabinet spécialisé en défiscalisation.

· Les prix reculent fortement dans l'immobilier ancien

Les prix des logements anciens en France ont baissé de 2,9% entre juillet et septembre 2008, selon la Fédération nationale des professionnels de l'immobilier.

Le marché immobilier français dévisse à son tour et la chute est rapide. «La rupture de tendance conduisant au recul des prix est particulièrement brutale», souligne la FNAIM dans son étude trimestrielle publiée aujourd'hui. Les prix des logements anciens, tous biens confondus, ont reculé de 2,9% entre les mois de juillet et septembre 2008. La baisse s'accélère même au mois de septembre avec un recul de 3,2% des prix.

Les maisons décrochent

Les prix des logements sont tirés vers le bas par la chute du prix des maisons. Au 3ème trimestre, leur prix a baissé de 6% par rapport au trimestre précédent. Les prix des appartements flanchent également entre juillet et septembre 2008 de 2,3%. Rien qu'au mois de septembre 2008, le prix des appartements a décroché de 5%.

«L'accès au financement est désormais la question centrale», explique la Fédération nationale des professionnels de l'immobilier dans sa lettre de conjoncture. «Ce sont les banques et leur attitude envers les potentiels emprunteurs de crédits immobiliers qui vont déterminer le futur», confirme Henri Buzy-Cazeaux, délégué général de la FNAIM. Les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en fin d'année. «Seule une correction à la baisse des prix apparaît aujourd'hui de nature à resolvabiliser la clientèle», estime le délégué général de la FNAIM.

Un marché hétérogène

La plus forte baisse des prix est observée dans le Sud-Est avec une décrue de 1,1% en variation annuelle, devant la zone Nord et Est à -0,4%, l'Ouest reculant de 0,3%. Le Sud-Ouest, la zone Centre et Alpes, et l'Ile-de-France affichent des progressions légèrement positives, respectivement, 0,9%, 0,7% et 0,5%.

Date de règlement de la taxe foncière :

Le règlement de la taxe foncière 2008 par les propriétaires d'un bien immobilier au 1er Janvier 2008 (personnes morales et/ou personnes physiques) devra s'effectuer au plus tard le 15 Octobre 2008.

Pour les contribuables qui le souhaitent, un règlement pourra être effectué sur internet (impots.gouv) afin d'acquitter la taxe foncière 2008 sur le bâti et/ou le non bâti. La date limite dans ce cas est alors fixée au 20 Octobre 2008, minuit.

LOGEMENT:  LE PRESIDENT VEUT "UNE RUPTURE" Le président de la République s'attaque à un nouveau chantier : le logement. En visite à Vandouvre-les-Nancy (54), Nicolas Sarkozy, accompagné de Christine Boutin, a appelé à une véritable « rupture » et annoncé, dans la foulée, un train de mesures destinées à accroître l'offre de logements à tous les niveaux, notamment par la relance de la construction et la libération du foncier. Voir le discours de Nicolas Sarkozy ... « Tous les acteurs du logement sont concernés », a martelé le président de la République. Et d'ajouter : « l'État sera exemplaire » en vendant des terrains lui appartenant pour décourager la spéculation foncière. Ces ventes devraient lui permettre de construire, d'ici 2012, 60 000 logements nouveaux, notamment sur des fonciers du ministère de la Défense, à Paris. Les mauvais élèves pourraient se voir sanctionnés par le biais d'opérations d'intérêt national. Pour faciliter la construction, Jean-Louis Borloo, ministre de l'Écologie, du Développement et de l'Aménagement durables, sera chargé d'une réécriture complète, par voie d'ordonnance, du code de l'urbanisme afin « de la simplifier et à le libérer du carcan qui l'étreint ». Autre cheval de bataille du président : le logement social, et en particulier la modernisation de ses circuits de financement. « Je ne vois pas d'inconvénient à ce que la distribution du livret A soit élargie à d'autres réseaux bancaires », a-t-il souligné. « Je demande à Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, et à Christine Lagarde, ministre de l'Économie, des Finances et de l'Emploi, d'élaborer un régime unique d'aide à l'investissement locatif qui soit suffisamment avantageux pour permettre la location à des personnes à faible revenu ».

« L'IMMOBILIER RESIDENTIEL EN FRANCE S'ORIENTE VERS UNE LONGUE STAGNATION »Estime Jean-Pierre Petit,
directeur de la Recherche économique et de la Stratégie chez Exane BNP Paribas...

... L'analyste économique, qui intervenait lors du 34^e séminaire d'IPD France, souligne que « la France est l'un des marchés les plus surévalués, avec une hausse réelle des prix quatre fois supérieure à celle du pouvoir d'achat du revenu ». « L'ajustement immobilier sera, dans l'ensemble des pays à revenu élevé, moins brutal mais plus long qu'au début des années 1990 », Il pronostique des perspectives médiocres à moyen terme, pointant une offre de Robien surabondante, une croissance faible du revenu et une décélération de la hausse du nombre de foyers.

3 OCTOBRE 2007

       PLUS-VALUES IMMOBILIERES : LE PAQUET « SURPRISE » DE BERCY  

« On n'est jamais mieux trahi que par ses amis ». C'est le sentiment qui prédomine dans la communauté immobilière au lendemain de l'annonce de l'aménagement du régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérances immobilières (SPI) dans le cadre du projet de la loi de finances pour 2008. Le projet prévoit que les plus ou moins-values de cessions de titres de SPI et d'immeubles détenus directement par les entreprises seraient soumises au taux normal de l'impôt sur les sociétés. Ce qui fait passer le taux d'imposition de 15 à 33,33%, quelle que soit la période de détention de l'actif. Qui plus est, Bercy propose que la loi soit rétroactive et s'applique à compter du 26 septembre 2007. Une pratique courante pour les dispositions fiscales qui se veulent une mesure anti-abus. Le gouvernement avance, en effet, comme argument la simplification et l'unification du régime fiscal des cessions d'actifs immobiliers. Argument rejeté par les avocats de Baker & McKenzie. « Il nous semble que loin de répondre à l'objectif de neutralité fiscale, cette modification créerait une situation de surimposition en cas de cession de parts de sociétés soumises à l'IS. En effet, l'immeuble étant inscrit pour sa valeur historique dans les comptes de la société dont les titres sont vendus, l'acquéreur de tels titres hérite d'une plus-value latente sur l'actif et négocie généralement avec son vendeur une décote sur le prix d'acquisition des parts correspondant à une fraction de l'IS sur la plus-value latente », soulignent Olivier Mesmin et Christine Daric. Les conséquences de cette disposition sont encore difficiles à mesurer. Sur le plan des recettes, le gain pour l'Etat est quasi-nul : 50 M€ pour 2008 et 150 M€ par an en rythme de croisière. En revanche, des transactions actuellement en cours risquent de capoter. « Nous risquons de voir un certain nombre de « share deals » gelés en raison du doublement du niveau d'imposition », indique François Lugand, avocat chez Arsene Taxand. La mesure est pénalisante pour de nombreux investisseurs, à commencer par ceux qui détiennent des actifs immobiliers au travers d'une société foncière. « Le dispositif actuel est notamment défavorable aux actionnaires des SIIC qui voient leur niveau d'imposition doubler sur les cessions de titres à l'heure où certaines foncières sont dans l'obligation de reclasser des actions pour respecter les dispositions du 4e volet du statut », ajoute François Lugand. Un coup dur pour le compartiment immobilier de la Bourse de Paris. D'autant que tout le monde ne serait pas perdant dans l'affaire. Ainsi, les dispositions du projet de loi de finances 2008 devraient renforcer indirectement certains investisseurs non domiciliés en France. A commencer par ceux basés au Luxembourg qui ne sont pas imposés sur les cessions de titres de sociétés. « Avec cette mesure contraire et inédite par rapport à nos voisins européens, on renforce l'attractivité des fonds luxembourgeois », souligne un observateur. Un argument qui pourrait faire mouche auprès des parlementaires. La résistance s'organise.

Plus-value de cession de titres à prépondérance immobilières : menaces sur le régime du long terme !

Paris, le 26 septembre 2007

Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des Ministres du 26 septembre 2006 et il a été annoncé l'harmonisation du régime d'imposition des plus-values immobilières des entreprises.

Selon nos informations, le régime des plus et moins-values à long terme cesserait de s'appliquer aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007. Ces plus-values seraient désormais uniformément imposées au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (IS) de 33, 1/3%, quelque soit la période de détention et ne pourraient plus être imposées au taux réduit de 15% après une période de détention d'au moins deux ans.

La définition de la prépondérance immobilière serait inchangée et viserait les sociétés cotées et en particulier les SIIC.

Cette réforme serait justifiée par un objectif de neutralité fiscale par l'alignement du régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur celui applicable aux cessions directes d'actifs immobiliers.

Toutefois, il nous semble que loin de répondre à l'objectif de neutralité fiscale, cette modification créerait une situation de surimposition en cas de cession de parts de sociétés soumises à l'IS. En effet, l'immeuble étant inscrit pour sa valeur historique dans les comptes de la société dont les titres sont vendus, l'acquéreur de tels titres hérite d'une plus-value latente sur l'actif et négocie généralement avec son vendeur une décote sur le prix d'acquisition des parts correspondant à une fraction de l'IS sur la plus-value latente.

Enfin, on peut regretter un nouveau cas d'application rétroactive de la loi fiscale avec l'application envisagée de cette réforme aux cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. En effet de nombreuses transactions en cours seront visées si cette réforme était définitivement votée.

PLF 2008 : LES CESSIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES TAXEES COMME LES CESSIONS D'IMMEUBLES ?

Mercredi 26 septembre 2007

Le projet de loi de finances pour 2008 a été présenté lors du conseil des ministres de ce matin. Parmi les différentes mesures, il est annoncé l'harmonisation de la taxation des plus-values immobilières des entreprises.

Selon nos informations, les plus-values résultant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ne pourraient plus bénéficier du taux réduit de 15% d'impôt sur les sociétés (IS) applicable lorsque les titres ont été détenus depuis au moins deux ans et seraient uniformément imposées au taux normal d'IS de 33,33% pour les cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007. Rappelons que les plus-values à long terme sur les cessions de titres de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière ne sont pas imposées.

SALON IMMOBILIER DE LA RESIDENCE SECONDAIRE A BRUXELLES

Second Place, la ruée vers le soleil!

La troisième édition de Second Place, le premier salon belge de la seconde résidence a ouvert ses portes le vendredi 28 septembre à 14h. C'était l'occasion pour les candidats acheteurs de convertir leur rêve en réalité: fuir les étés pluvieux, ou simplement aller à la recherche d'un endroit où profiter d'une pension bien méritée.

Comme lors des éditions précédentes, les destinations ensoleillées et proches de la Belgique avaient la cote ( la France , l'Espagne et la Turquie principalement). Les destinations plus exotiques comme Aruba, le Brésil, le Maroc, Dubaï ou les Etats-Unis suscitaient aussi beaucoup l'intérêt du public. Le nouvel impôt sur la seconde résidence en Flandre occidentale (lisez : la Côte ) à partir de 2008, favorisera sans doute l'attrait pour ce genre de destinations.

Visiter Second Place signifiait bien plus qu'un passage aux différents stands. Les visiteurs sont également venus en masse assister aux séminaires, démontrant que l'achat d'une seconde résidence reste un choix (financier) qui ne se prend pas à la légère. Lors de cette troisième édition, les visiteurs déjà propriétaires d'une seconde résidence avaient l'occasion de faire évaluer leur bien immobilier. Il suffisait d'amener quelques photos, de fournir une description du bien et de donner sa localisation pour calculer sa valeur actuelle. Un tel engouement pour ce salon montre que l'achat d'une seconde résidence relève bien plus que d'une simple envie. Une acquisition de ce genre est également déterminée par des intérêts économiques et financiers.

Les exposants étaient optimistes suite à cette troisième édition. C'est surtout la qualité des visiteurs qui a été appréciée. En plus de leurs nombreuses rencontres avec les visiteurs, ils ont eu l'occasion de rencontrer des promoteurs immobiliers belges lors de la soirée Business-to-Business. FISA avait organisé cette rencontre en collaboration avec l'Union des Professions Immobilières de Belgique et le CIB Vlaanderen pour que les promoteurs immobiliers venant d'horizons différents puissent faire connaissance. Cet événement sera très certainement réorganisé lors de la prochaine édition de Second Place.

Après avoir accueilli 4.500 visiteurs, Second Place a refermé ses portes le dimanche 30 septembre à 18h. "L'édition automnale du salon était clairement un succès", affirme Geert Maes, Directeur Général de FISA, organisateur du salon. "Tant les exposants que les visiteurs sont rentrés satisfaits chez eux. Les dates des prochaines éditions sont d'ores et déjà fixées". Si l'idée reste la même, les lieux d'exposition changent. Une édition régionale aura lieu au printemps, du vendredi 29 février au dimanche 2 mars 2008, au Flanders Expo à Gand. L'édition nationale aura lieu en automne, du vendredi 26 au dimanche 28 septembre, à nouveau au Brussels Expo.ac
teur intégré des métiers de l'immobilier

Paris, le 29 juin 2007


Après la signature du traité d'apport, le 7 juin, les dirigeants des groupes Caisses d'Epargne et Nexity ont présenté à la presse et au marché les modalités de leur accord, qui seront soumises à l'approbation de l'assemblée générale des actionnaires durant la seconde quinzaine de juillet[1]. A cette date, le Groupe Caisse d'Epargne détiendra 38,2 % de Nexity, en contrepartie de ses apports à Nexity : 25 % du Crédit Foncier, 100 % de CGE Immobilier, 32,1 % d'Eurosic[2]. Ainsi constitué, Nexity sera le premier acteur français intégrant toute la gamme des métiers de l'immobilier.

Moins de cinq mois après l'ouverture de négociations exclusives (le 12 février), les deux groupes ont donc finalisé un projet créant le premier acteur français de l'immobilier, capable de proposer la totalité de la palette des métiers : ensemblier urbain, promotion, financement, foncière, gestion d'actifs, services et distribution. Nexity, dont la plus grande part du capital reste flottante, disposera de compétences renforcées et de capacités d'intervention étendues.

Les collectivités locales, les entreprises et les particuliers pourront désormais bénéficier d'une offre globale permettant de gérer un projet immobilier ou d'aménagement urbain sous tous ses aspects et sur toute sa durée.

Le total des apports effectués par le Groupe Caisse d'Epargne est valorisé à 1,366 Md€, qui se décomposent comme suit : 644 M€ pour 25 % du capital du Crédit Foncier ; 290 M€ pour 32 % de celui d'Eurosic ; 432 M€ pour GCE Immobilier (y compris 67,5 % détenus dans Lamy-Gestrim). En contrepartie, le Groupe Caisse d'Epargne devient actionnaire stratégique de Nexity, à hauteur de 38,2 % du capital (cette proportion devant passer à 40 % dans les tout prochains mois). Cette prise de participation se fera par l'émission d'actions nouvelles par Nexity, au nombre de 19 997 501 au profit de la CNCE, et au prix de 68,30 € par action.
Les relations entre Nexity et le Groupe Caisse d'Epargne sont fondées sur un modèle d'architecture ouverte : les relations d'affaires seront guidées sur le mode de la préférence réciproque, mais en aucun cas sur l'exclusivité.

Les premiers champs d'application du projet industriel entre le Groupe Caisse d'Epargne et Nexity seront mis en ouvre dès la rentrée, avec une montée en puissance rapide, et appuyés par un contrat de coopération industrielle ayant pour objectif la distribution croisée de produits et services immobiliers
Pour les particuliers, Nexity bénéficiera d'une force de placement démultipliée grâce à l'accès aux réseaux bancaires du Groupe Caisse d'Epargne.
Pour les collectivités territoriales, Nexity apportera une réponse globale à leurs besoins, de l'origination jusqu'à la conception de projets, le bâti, la promotion, en passant par le financement et les services.
La chaîne complète des expertises portées par Nexity sera créatrice de valeur, grâce aux nombreuses synergies de revenus attendues par l'élargissement et le renforcement des métiers, en bénéficiant de la complémentarité de leurs cycles économiques et financiers.
Charles Milhaud, président du directoire de la CNCE, et Alain Dinin, président-directeur général de Nexity, entourés de Nicolas Mérindol, directeur général (Groupe Caisse d'Epargne), et Hervé Denize, directeur général délégué (Nexity), se sont félicités de la réussite de leur projet : « Dans des délais serrés, nous avons fait aboutir un des projets les plus structurants pour l'industrie immobilière en France, avec de réelles perspectives de développement, tant en France qu'à l'international. Il nous permettra de répondre avec encore plus de pertinence et de réactivité aux besoins de l'ensemble de nos clientèles. »
Un document d'information soumis à l'enregistrement de l'AMF est à la disposition des actionnaires en vue de l'approbation définitive du traité d'apport lors d'une assemblée générale extraordinaire convoquée pour le 16 juillet prochain (avec une seconde convocation le 23 juillet en cas d'insuffisance de quorum).

[1] Le 23 juillet 2007 sur seconde convocation.
[2] Sous réserve de l'exercice de l'option de sur-allocation.