AVANT D’ACHETER :

L'achat d'un bien immobilier est un engagement à long terme qui ne se prend pas à la légère. Quelques conseils pour que votre coup de cour ne se transforme pas en coup de blues :

Définissez vos besoins

Avant d'arpenter les rues, les agences et les cages d'escalier, définissez bien votre logement idéal.
En termes de critères objectifs : surface, modularité, distribution des pièces, emplacement, exposition. N'oubliez pas les aspects qui vont concourir à la qualité de vie : accès, moyens de transport, facilités de stationnement, infrastructures (crèche, écoles, centres de loisirs et espaces verts), proximité et qualité des commerces etc.

Confrontez ensuite les besoins aux envies. Si vous préférez les moulures et les vieux planchers, mieux vaut chercher dans l'ancien. Si vous rêvez d'une immense terrasse exposée plein sud, l'achat d'un logement neuf est à conseiller. Si l'immeuble est en construction, vous aurez une plus grande liberté de choix concernant l'aménagement des espaces.


N'oubliez pas de considérer dans votre budget tous les frais annexes qui peuvent représenter des sommes importantes.

Avant de vous engager
Consultez les derniers avis de taxe foncière ou de taxe d'habitation.
Demandez à voir les documents attestant que tous les contrôles ont été effectués :

Le « métrage Loi carrez »
La Loi Carrez du 18 décembre 1996 impose la mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les avants-contrats et les contrats de vente.

Le diagnostic amiante

Les vendeurs d'immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ont l'obligation d'annexer à leur compromis de vente un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Cette obligation concerne aussi bien les appartements que les maisons individuelles.

La recherche de plomb
Depuis la loi du 29 juillet 1998, les vendeurs de biens construits avant le 1er janvier 1949 doivent fournir un état d'accessibilité au plomb si leur bien est situé dans une zone d'accessibilité au plomb, déterminée par arrêté préfectoral et bientôt quelle que soit la localisation.

L'état parasitaire
Cet état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est nécessaire seulement si le bien est situé dans une zone contaminée par les termites. Ces zones sont répertoriées dans les mairies et les préfectures.

L'état des risques naturels et technologiques
Cet état est requis dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Bon à savoir : ces obligations seront complétées prochainement par un diagnostic de performance énergétique et, pour les logements qui en sont dotés, par un état de l'installation intérieure de gaz naturel ; une ordonnance du 8 juin 2005 a prévu que ces diagnostics soient regroupés dans un dossier global, appelé dossier de diagnostic technique, et dont le contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations locales.
Enfin, si vous envisagez d'acquérir une maison individuelle, contactez la mairie pour connaître les règles d'urbanisme applicables à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez d'entreprendre des travaux.

LE NOTAIRE

L'intervention du notaire est obligatoire pour la quasi-totalité des ventes immobilières. Il s'occupe de rendre le contrat de vente parfaitement légal, de sa publicité mais également de l'information des parties engagées.

Tout cela occasionne des dépenses appelées frais de notaire.
- Ils correspondent d'abords aux honoraires du notaire.
Ces derniers sont calculés selon un barème national fixé par décret et dépendent du montant de la transaction. A cela peuvent s'ajouter des émoluments de négociation si le notaire est intervenu en qualité d'intermédiaire dans la vente.
- Ils comprennent aussi des émoluments de formalités.
C'est-à-dire les frais annexes et les débours que le notaire a engagé pour le compte de son client afin de mener à bien la transaction. Parmi eux, on peut citer le coût de l'extrait cadastral et du certificat d'urbanisme, les honoraires d'un huissier si cela est nécessaire ou encore les frais liés au droit d'hypothèque, etc.
- Enfin, les frais de notaire comprennent les droits et taxes payés au Trésor Public.
Le notaire joue en effet un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers timbrés.

Précisons que tous ces frais ne sont pas plus élevés si le vendeur et l'acquéreur ne choisissent pas le même notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l'émolument selon des règles qui leur sont propres.

Sachez enfin que les frais de notaire représentent environ 6 à 7% du prix de l'acquisition pour l'achat d'un logement ancien, et 3 à 4% dans le neuf.
Bon à savoir: tous ces frais ne sont pas plus élevés si le vendeur et l'acquéreur ont des notaires différents. Dans ce cas, les notaires se partagent l'émolument, selon des règles qui leur sont propres.

LES FRAIS ANNEXES

Afin d'éviter les mauvaises surprises et d'établir un plan de financement proche de la réalité, il est bon d'être informé de tous les frais qui viendront s'ajouter au prix de vente du logement que vous souhaitez acquérir.

Frais d'emprunt
- ouverture et instruction du dossier
- assurances obligatoire (décès, incapacité de travail) et recommandée (perte d'emploi).
- Frais d'hypothèque (le cas échéant)
- Intérêts intercalaires, en cas d'acquisition d'un logement en cours de construction, pour couvrir la différence entre le moment où le prêt est débloqué et le début de remboursement des échéances.

Frais liés à la transaction : intermédiaire (agent immobilier.) et notaire.

Taxes, droits et charges
- La TVA dans le cas d'un achat dans le neuf
- La taxe de publicité foncière
- Droit départemental d'enregistrement pour un achat dans l'ancien
- Taxe additionnelle communale pour un achat dans l'ancien
- Participation aux charges et au fonds de roulement pour un achat en copropriété
- Impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation, redevance enlèvement des ordures ménagères)

Frais liés à l'emménagement
- Déménagement
- L'assurance multirisque habitation
- Frais d'aménagement et travaux d'installation éventuels

LA PROMESSE DE VENTE

La prolifération des formalités et la multiplication des intervenants dans le processus de vente imposent la formation progressive du contrat de vente. Elle se caractérise par la signature d'un avant-contrat qui permet de lier les parties pendant le délai nécessaire à l'obtention des documents indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, etc.). Ce délai est également nécessaire pour purger les différents droits de préemption, permettre à l'acheteur d'obtenir un prêt et au notaire de préparer l'acte définitif.

Cet avant-contrat peut revêtir soit la forme d'un pacte de préférence (très peu utilisé) dans lequel aucune des parties ne s'engage ni à vendre ni à acheter, soit la forme plus contraignante d'une promesse de vente : un avant-contrat par lequel une ou des personnes s'engagent à acheter ou vendre un bien à un prix déterminé ou déterminable.
Il existe deux sortes de promesse de vente :
- La promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
- La promesse synallagmatique, ou compromis de vente, comporte plus de risque que la promesse de vente car elle engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Si cet acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.

Dans les deux cas, il était d'usage que l'acquéreur verse un acompte égal à 10 % du prix de vente lors de la signature de la promesse. Cette somme était définitivement perdue en cas de rétractation non prévue par la promesse de vente.

Depuis le 1° juin 2001, ces règles ont évolué. Tout acheteur ( non-professionnel ) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée.
Si vous signez avec un professionnel mandaté (agent immobilier, notaire... ) un versement peut-être prévu à condition qu'il soit versé entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation, pour vous restituer la somme versée.

Attention ! les offres d'achat accompagnées d'un versement d'acompte sont désormais interdites.
Contrairement à l'acte de vente, la promesse de vente peut ne pas être signée devant notaire. Mais il est conseillé d'utiliser des formulaires types afin de ne rien omettre.

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être établie en trois exemplaires (un pour chacune des parties et un pour l'administration fiscale) et être enregistrée dans un délai de 10 jours à la recette fiscale du lieu ou l'un des signataires habite. La promesse synallagmatique ou compromis de vente n'a pas à être enregistrée.
Dans les deux cas, l'avant-contrat peut prévoir des conditions suspensives : ce sont des conditions dont la non réalisation rend caducs l'ensemble des engagements souscrits, remettant les parties dans la situation où elles étaient avant de conclure. Leur rédaction précise est particulièrement importante, car elle conditionne la libération des engagements ainsi que la récupération des sommes versées à titre d'arrhes, acompte, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation.


La condition suspensive d'obtention du prêt
C'est la plus fréquente mais aussi la plus délicate des conditions suspensives insérées dans les avant-contrats. Elle vise à éviter à l'acquéreur, qui doit recourir à un prêt pour financer son achat, de perdre son versement initial ou d'être redevable de dommages et intérêts, au cas où il ne pourrait obtenir le crédit envisagé. En fait les articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation obligent à indiquer, lorsque l'acquéreur n'est pas un marchand de biens, si le prix sera "payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts".
Lorsqu'un prêt est prévu, l'avant-contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, qui doit lui-même être souscrit sous la condition résolutoire de la non réalisation de l'opération immobilière envisagée par le bénéficiaire. Si aucun prêt n'est prévu dans l'acte, l'acquéreur doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.

L'acquéreur est censé rapporter, dans un délai fixé (minimum un mois après l'enregistrement de la promesse unilatérale ou la signature du compromis, faute de quoi la condition est réputée non réalisée et l'acte caduc). Cette preuve doit être au minimum la copie de l'offre de l'établissement prêteur, à communiquer en recommandé pour lui donner date certaine.

L’ACTE DE VENTE

L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente.

Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien qu'il a mis en vente à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.

Seul un notaire peut rédiger ce document.

En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur. Précisons que la présence des deux professionnels n'occasionne pas de dépense supplémentaire. Ils se partagent en effet les honoraires en fonction d'accords qui leur sont propres.

Attention : les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor Public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.

Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER A DEUX

L'achat d'un bien immobilier à deux, en dehors du cadre du mariage, présente des avantages et des contraintes qui diffèrent selon que vous achetez en union libre ou avec votre partenaire de PACS.

Acheter en union libre

Vous disposez de plusieurs formules pour l'acquisition. Nous vous conseillons de recourir aux conseils d'un notaire pour déterminer la solution la plus adaptée à votre situation juridique et fiscale.
Le financement et l'emprunt
Puisque vous n'êtes pas mariés, l'organisme de crédit peut considérer vos revenus séparément et de ce fait vous accorder un crédit moins important à un taux inférieur.
Vous pouvez cependant emprunter conjointement et être ainsi engagés tous les deux vis-à-vis de l'établissement financier. Ou bien l'un peut emprunter et l'autre être caution solidaire. Vous pouvez encore emprunter séparément. Mais que vous soyez ou non co-emprunteurs, il est indispensable que vos deux noms figurent dans l'acte de vente pour pouvoir revendiquer un droit sur le logement.

Acheter à deux dans le cadre d'un PACS

Achat en indivision
Comme pour l'achat en union libre, lorsque aucune disposition spéciale n'a été prise, acheter à deux c'est automatiquement acheter en indivision. Cela signifie que le bien acquis est la propriété commune des deux partenaires. Chacun d'eux est indivisaire, c'est-à-dire propriétaire d'une quote-part indivise du bien, à hauteur de sa contribution au financement. Si l'acte d'acquisition ne prévoit rien d'autre, chacun des deux acquéreurs possède 50% du bien.

Chacun des deux partenaires est ensuite solidaire pour les dépenses relatives au logement commun ainsi que pour le remboursement du prêt, que l'emprunt ait été effectué conjointement ou non. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de résiliation du PACS.
Les partenaires peuvent bénéficier de l'aide personnalisée au logement ou de l'allocation logement, dans les mêmes conditions qu'un couple marié, au vu de leurs deux revenus.
Aucun des partenaires ne peut prendre de décision (telle que la vente) sans accord de l'autre.
Mettre un terme à l'indivision
Si l'un des partenaires veut mettre un terme à l'indivision, l'autre ne peut la refuser. S'il refuse, l'autre partenaire devra avoir recours au tribunal.
Les deux partenaires peuvent passer entre eux une convention d'indivision spécifique pour prévoir les modalités en cas de séparation ou de décès.
En l'absence de convention ou de testament en faveur du partenaire, la loi est la suivante :
En cas de décès, l'héritage est au profit des héritiers. Le partenaire survivant n'a donc aucun droit à l'héritage et reste en indivision avec eux.
En cas de séparation, si les deux partenaires sont d'accord pour vendre le logement, ils se partagent le fruit de la vente en fonction de leurs quotes-parts respectives. Si les deux partenaires ne parviennent pas à se mettre d'accord, le tribunal de grande instance doit intervenir.

Bon à savoir : Si un seul des partenaires est signataire de l'acte de vente et veut être seul propriétaire, l'acte de vente doit le signifier clairement ; auquel cas l'autre partenaire n'a ni droit ni titre sur le logement, même en cas de décès du partenaire propriétaire. Si l'acte de vente ne précise pas que l'acquéreur a acheté en son nom, le logement est présumé, de fait, indivis par moitié. Dans ce cas, les conditions sont identiques à celles d'un achat en indivision.

ACHETER EN COPROPRIETE

Si vous voulez devenir acquéreur d'un lot en copropriété, vous entrez sous le régime de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 modifiés.
Vous deviendrez propriétaires de votre propre logement et d'une partie indivise de l'immeuble dans lequel il est situé : c'est votre quote-part des parties communes. Elle porte sur des éléments de structure tels que la toiture et les murs porteurs, ainsi que sur des équipements et espaces communs tels que l'ascenseur, les couloirs, les espaces verts etc.

Avant d'acheter

Contrôlez l'état de l'immeuble et de ses équipements : il est conseillé de se faire accompagner d'un professionnel qui saura détecter les éventuels problèmes.
Demandez à consulter le carnet d'entretien. Ce carnet, tenu par le syndic, doit vous être fourni par le vendeur du bien : c'est le « carnet de santé de l'immeuble ». Vous y prendrez connaissance des contrats d'assurance, de la nature et des dates des derniers travaux importants, des contrats de maintenance, des travaux éventuellement prévus et du diagnostic technique. Sachez que si des travaux sont prévus, vous aurez à y participer.

Prenez connaissance des différents diagnostics relatifs aux parties communes, s'ajoutant à ceux relatifs aux parties privatives déjà mentionnés :
- le diagnostic technique, s'il y a lieu (obligatoire depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 lorsqu'un immeuble est mis en copropriété plus de 15 ans après sa construction), portant sur la fiabilité du clos et du couvert, l'état des canalisations et la sécurité.
- Le dossier technique amiante : il doit avoir été établi avant le 31 décembre 2005 pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fait état de la présence ou de l'absence d'amiante dans les matériaux de construction. Sa fiche récapitulative doit obligatoirement être intégrée à l'avant-contrat et à l'acte de vente, annexée au « constat » également obligatoire pour les parties privatives.

De nouvelles dispositions sont entrées en vigueur concernant les ascenseurs : nouveau type de contrat d'entretien, contrôle technique obligatoire tous les 5 ans, et obligation de travaux de sécurité ; demandez où en est la copropriété par rapport à ces obligations.

Vérifiez que le lot a été mesuré (loi Carrez) par un professionnel ; à défaut, vérifiez si sa superficie telle que définie par la loi correspond bien à celle indiquée dans l'acte. Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, vous pouvez obtenir une diminution du prix d'achat, au prorata du nombre de m2 manquants.

Vérifiez que votre budget prévoit les sommes nécessaires à couvrir les futures provisions sur charges et avances qui vous échoiront automatiquement en tant que copropriétaire. Pour les mesurer, renseignez-vous sur le niveau de charges qui correspond au lot que vous voulez acheter. Pour cela, demandez au vendeur les états que le syndic doit nécessairement annexer à la convocation des assemblées générales en vue de l'approbation des comptes et de son quitus. Vérifiez que la copropriété est financièrement saine (absence de dettes anormales ou de créances difficilement recouvrables).

Bon à savoir : en consultant les procès-verbaux d'assemblée, vous pouvez vérifier si l'ambiance dans les réunions de copropriétaires est correcte et si les décisions s'y prennent facilement.
Si après ce parcours initiatique vous êtes maintenant propriétaires, n'oubliez pas de souscrire une assurance multirisques habitation avant même d'emménager.

LA SCI ( SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE )

Pour l'achat d'un bien immobilier par plusieurs personnes, on peut constituer une SCI. Pour cela, il faut :
- au moins deux associés ;
- que chacun d'entre eux fasse un apport financier ou en nature (terrain par exemple) ;
- des statuts ;
- l'engagement de poursuivre des objectifs communs.
Avantages

C'est une très bonne solution si vous envisagez de mettre votre future acquisition en location, car elle permet de partager l'effort financier, les risques et l'imposition des loyers qui vous seront versés.
La SCI favorise également la transmission du patrimoine dans la mesure où les associés ont la possibilité de transmettre des parts sociales de la SCI à leurs enfants, en toute franchise de droit, dans la limite d'une valeur des parts de 45 735?, tous les dix ans et sans droits de succession.
Inconvénients

Cette formule ne vous permet pas de bénéficier de certains avantages accordés lors de l'achat d'une résidence principale tels que :
- l'accord d'un prêt à taux zéro ;
- les réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux ;
- l'utilisation d'un plan d'épargne logement (PEL) pour le financement de l'acquisition.