LE CREDIT IMMOBILIER

PLAN DE FINANCEMENT

Lors de l'achat ou de la construction d'un logement, il est rare de disposer de l'intégralité des fonds nécessaires. Il faut donc recourir à un crédit immobilier. Pour cela, il est nécessaire d'établir un plan de financement. Il prend en compte plusieurs données : le coût de l'acquisition, l'apport personnel et le taux d'effort.

Le coût de l'acquisition
Pour calculer le coût d'acquisition, il faut prendre en compte le prix d'achat du bien mais également des frais annexes, à savoir :
- les frais de négociation (si vous avez recours à un agent immobilier),
- les frais de notaire,
- les frais de copropriété,
- les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque, etc.),
- les frais liés au déménagement,
- les travaux de réparation ou d'amélioration à effectuer avant l'entrée dans les lieux,
- les impôts locaux : la taxe d'habitation et la taxe foncière,
- les frais de fonctionnement (chauffage, etc.).

L'apport personnel
Pour que le remboursement du crédit se fasse dans de bonnes conditions, il est préférable de disposer d'un apport personnel. L'apport personnel conseillé est de 20% du financement total du logement et de 10% dans le cas d'un prêt d'accession à la propriété (PAP), d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession sociale (PAS).
Certains prêts sont constitutifs d'apport personnel, il s'agit :
- du prêt épargne logement,
- du prêt 1% logement (à la disposition des entreprises de plus de 10 salariés),
- des prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,
- des prêts accordés aux fonctionnaires,
- des prêts consentis par un membre de votre famille,
- des prêts des collectivités locales,
- des prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent).

Le taux d'effort
Autre point important à vérifier avant de contracter un prêt : le taux d'effort. Veillez à ce que l'ensemble de vos crédits ne représente pas plus du tiers de vos revenus mensuels. Au-delà, les risques de surendettement augmentent.
Il est également préférable de ne pas prendre en compte les prestations familiales dans le calcul de vos revenus car elles sont souvent provisoires.

LA SIGNATURE DU PRET

L'offre de prêt fournie par l'établissement de crédit doit comporter des mentions
obligatoires :
- l'identité du prêteur, de l'emprunteur et de sa ou ses caution(s) ;
- la date de mise à disposition des fonds ;
- l'objet du prêt (achat ou construction) ;
- le montant du prêt ainsi que son coût total et le taux effectif global ;
- les garanties exigées (assurance décès) et leur coût ;
- l'échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;
- les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
- le montant des frais d'étude à verser au prêteur en cas de non-conclusion du contrat de vente.
L'offre de prêt est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception par le prêteur à l'emprunteur. Elle est valable 30 jours et l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour prendre sa décision.

Non-conclusion du contrat principal
Le prêt est obligatoirement soumis à la condition résolutoire de la non-conclusion dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'opération pour laquelle le prêt est demandé, sauf si les parties ont convenu un délai plus long. L'acceptation de l'offre ne lie donc pas définitivement les parties. Le prêt peut être annulé.

Remboursement anticipé
L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation une partie ou la totalité de son prêt. Toutefois, le contrat de crédit peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.
Généralement une indemnité sera exigée par l'établissement bancaire. Cette indemnité ne peut dépasser 3% du capital restant dû (1% pour les prêts PAP).
Pour les contrats conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est demandée à l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation. Mais il faut qu'il soit motivé par la vente du bien immobilier à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

LES PRETS DU SECTEUR LIBRE, LE PEL

Il existe deux catégories de prêts immobiliers : les prêts aidés par l'Etat et les prêts libres. Les prêts aidés ont pour objectif de favoriser l'accession à la propriété aux ménages les plus modestes. Ils sont donc soumis à conditions de ressources.

Les prêts libres
Ils sont librement négociés avec l'établissement bancaire.

- Crédits amortissables
Ce sont les plus couramment utilisés. Ils donnent lieu à un remboursement graduel du montant emprunté, par mensualités composées du remboursement d'une partie du capital et d'intérêts portant sur le capital restant dû.

La répartition entre ces deux parties évolue avec le temps : à l'intérieur d'une mensualité identique, la part des intérêts est maximale au départ et décroît avec le temps. A l'inverse, la part du remboursement du capital, minime à l'origine, augmente au fil du temps.
Leur durée va généralement de 5 à 20 ans.

- Montages "in fine"
Destinés surtout au financement des investissements locatifs, les crédits "in fine" font l'objet d'un remboursement du capital emprunté en une seule fois, en fin de contrat.
Leurs mensualités ne comportent donc que des intérêts.
Leur durée varie généralement de 8 à 15 ans.

- Crédits relais
Comme leur nom l'indique, ils permettent d'acheter avant d'avoir revendu un logement précédent. L'emprunt peut représenter jusqu'à 80 % de la valeur estimée du bien.
La durée de ces crédits est limitée à 2 ans.
A la revente du bien précédent vous pouvez effectuer un remboursement unique couvrant capital emprunté et intérêts , ou bien rembourser uniquement le capital et échelonner les intérêts sur des échéances mensuelles ou trimestrielles.

Le montant
Il dépend de deux facteurs :
- la somme que vous pouvez ou voulez rembourser chaque mois,
- la durée prévue, généralement de 5 à 20 ans : plus elle est longue, plus le montant du prêt est important.

Bon à savoir : Le remboursement peut, dans certains cas, être différé totalement ou partiellement, pendant une période pouvant aller jusqu'à 2 ans. Renseignez-vous.

Quel taux dans un prêt libre ?
Il existe plusieurs formules :

- taux d'intérêt constant et durée fixe : Le taux, le nombre et le montant des mensualités de remboursement sont fixés pour toute la durée du crédit ;
- taux variable ou révisable : l'emprunteur peut bénéficier des éventuelles baisses de taux et plafonner les hausses pendant la durée du crédit ;
- taux modulables: Cette formule allie la souplesse des remboursements à la sécurité d'un taux fixe. La durée du prêt peut être rallongée ou raccourcie en fonction de la variation du taux.

Pour calculer le taux réel du crédit, appelé aussi Taux Effectif Global (TEG), il convient d'ajouter au taux d'intérêt les frais annexes (frais de dossier, assurance décès, etc.). L'établissement de crédit doit indiquer le TEG dans son offre.

Le cas du PEL
Un prêt PEL peut vous être proposé si vous détenez un Plan Epargne Logement (PEL) depuis au moins 4 ans ou un Compte Epargne Logement (CEL) depuis 18 mois. Il permet de financer la quasi-totalité de vos projets immobiliers (sauf l'achat d'une résidence secondaire dans l'ancien), y compris les travaux d'extension, de réparation ou d'amélioration.

Le montant du prêt dépend de deux facteurs :
- le montant des intérêts acquis au titre de votre épargne, les sommes que vous avez versées et le taux d'intérêt fixé à l'ouverture de votre PEL ou CEL,
- la durée du remboursement de votre prêt : plus elle est courte, plus le montant de votre Prêt PEL peut être important.

Bon à savoir : Si vous possédez un PEL depuis au moins 3 ans, vous pouvez utiliser les droits à prêt que les membres de votre famille ont acquis avec leur propre Plan Epargne Logement, s'ils ont été ouverts depuis 3 ans.

LE PC ET LE PAS

Les Prêts conventionnés (PC) et les Prêts à l'accession sociale (PAS) sont réglementés et donc réputés avantageux. Ils ont pour vocation de faciliter l'accession à la propriété des ménages à revenus moyens. Ils peuvent être associés à d'autres prêts. Leur durée d'amortissement est fixée à 5 ans minimum et à 25 ans maximum.
Ils permettent de financer :
- l'achat d'un logement neuf (avec des normes minimales de surfaces)
- le terrain et/ou la construction
- l'achat d'un logement ancien avec ou sans travaux
- certains travaux

Le prêt conventionné PC
Avantages :
- réduction des frais de garanties hypothécaires
- exonération de la Taxe de publicité foncière sur l'inscription hypothécaire
- ouvre droit à l'APL
- pas de conditions de ressources
- modulation d'échéance gratuite
- financement jusqu'à 100 % de l'opération (hors frais de notaire)
- taux plafonné par la réglementation

Inconvénients :
- pas de bonification sur le taux
- expertise foncière obligatoire si le logement a plus de 20 ans
- montant minimum : 4000 ?

Le prêt à l'accession sociale PAS

Avantages :
- réduction des frais de garanties hypothécaires
- ouvre droit à l'APL (sous certaines conditions de ressources)
- bonification du taux de 0,20% à 0,30% par rapport à un prêt classique
- dispositif de sécurisation en cas de chômage pour l'emprunteur
- frais de garantie inférieurs de 20 à 30 % à ceux des autres prêts
- frais de dossier plafonné à 500 ?.

Inconvénients :
- soumis à conditions de ressources
- expertise foncière obligatoire si le logement a plus de 20 ans
- montant minimum de 4000 ?

LES AVANTAGES FISCAUX

LA LOI DE ROBIEN

Le dispositif Besson pour les logements neufs a pris fin le 2 avril 2003. Il a été remplacé par l'amortissement Robien, du nom du secrétaire d'Etat au logement de l'époque. Ce nouveau dispositif, qui figure dans la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, reprend l'essentiel de l'amortissement Besson, avec plus de souplesse et une défiscalisation plus attractive. Son objectif est de remettre en vogue l'investissement locatif dans le neuf Le nouveau dispositif concerne également l'ancien réhabilité. Mais sa mise en ouvre est plus délicate en raison des modalités de réhabilitation imposées par la loi.
A ce jour, les deux systèmes de défiscalisation cohabitent : Robien pour le neuf et l'ancien réhabilité et Besson pour l'ancien sans travaux.

Pour qui ?
Personnes physiques
L'avantage fiscal vous est réservé si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Si votre domicile fiscal est à l'étranger, les revenus locatifs tirés du logement loué sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision.

Ne peuvent en bénéficier :
- Les logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle, même s'ils sont loués nus.
- Les logements avec démembrement de propriété.
Personnes morales
Les personnes morales propriétaires d'immeuble non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI par exemple), à condition que les revenus de ces immeubles soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en bénéficient aussi mais sous un régime particulier.

Quel type de logements ?
- Les logements urbains : toutes les constructions, quel que soit le lieu où elles sont situées (villes, villages, hameaux) qui ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole, et des terrains qui constituent les dépendances de ces constructions.
- Le logement doit être situé sur le territoire métropolitain, ou dans les quatre départements d'outre-mer suivants : Martinique, Guadeloupe, Guyane et Réunion.
- Les immeubles à usage de logement uniquement. Vous ne pouvez donc profiter du dispositif si vous achetez isolément une dépendance à un logement, tels un garage ou une remise par exemple.
- Les locaux à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel) sont en principe exclus du dispositif. Toutefois, l'administration fiscale devrait admettre que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'avantage fiscal dès lors que le local est affecté, pour les trois quarts au moins de sa superficie, à l'habitation.
Quel type d'investissements ?
Le régime Robien est applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis à compter du 3 avril 2003 :
- neufs, acquis achevés ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un Arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
-> avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,
-> après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...
Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

L'obligation de location
En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu au moins pendant neuf ans, de manière effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.
Par ailleurs, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :
- la date d'achèvement s'il s'agit de la construction d'un logement, d'une vente sur plans ou d'un local transformé en logement ou réhabilité ;
- la date d'acquisition s'il s'agit de l'achat d'un logement neuf.
Bon à savoir : pendant la période précédant la location, vous ne devez surtout pas occuper le logement, à quelque titre que ce soit.

Quel type de locataires ?
En ce qui concerne le choix du locataire, vous avez la possibilité de louer à une personne physique ou une personne morale, mais sous certaines conditions.
Pour bénéficier de la mesure fiscale, le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable. En revanche, dans la mesure où la loi ne l'interdit pas, la location à un ascendant ou descendant est permise.

Bon à savoir : si le propriétaire est une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment s'il s'agit d'une SCI, le locataire ne peut être l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés. Mais la location à un ascendant ou descendant de l'un des associés est possible.
Par contre, contrairement au régime « Besson » qui l'avait précédé, le bénéfice de l'amortissement Robien n'est soumis à aucune condition de ressources du locataire.
La location à une personne morale, organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale permet de bénéficier de l'avantage fiscal à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Quelles conditions de loyer ?
Comme pour le régime « Besson », le régime « Robien crée un statut de « bailleur conventionné » et soumet le bénéfice de l'avantage fiscal à un plafonnement des loyers pratiqués. Les plafonds sont fixés en fonction de la « surface utile » du logement (définie par les articles R353-16 et R331-10 du Code de la construction et de l'habitation) et de sa localisation :

Loyer au m2 mensuel en Euros
Zone A : agglomération parisienne, côte d'azur et genevois français 19,19
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées
aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières 13,33
Zone C : reste du territoire 9,59

La liste des communes concernées par les Zones A, B et C du régime "Robien" est fournie par un arrêté du 19 décembre 2003.

Quel avantage fiscal ?
L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d'amortissement.
A l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :
- aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;
- à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d'amélioration.
À l'issue de la période d'amortissement, éventuellement renouvelée, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues pour l'un des régimes de déduction forfaitaire majorée soient remplies, le propriétaire peut appliquer la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail (en fait le régime "Besson" ou "linemann" pour l'ancien).
Le régime Robien a d'autres incidences fiscales : l'exclusion du régime micro foncier, l'abaissement du taux de la déduction forfaitaire, l'imputation des déficits fonciers.

Bon à savoir : Vous ne pouvez, pour un même logement, cumuler l'amortissement Robien avec une autre réduction d'impôt au titre d'un investissement locatif. En revanche, rien ne vous interdit, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements, d'opter pour le dispositif Robien pour l'un d'entre eux, et de demander le bénéfice d'une autre mesure fiscale pour le ou les autres logements. Rien ne vous empêche d'acquérir plusieurs logements dans le cadre de l'amortissement Robien.

SOUSCRIRE UNE ASSURANCE

Si votre appartement se situe dans une copropriété

Il est déjà, assuré en partie par l'assurance de copropriété qui couvre les parties communes, mais aussi les éléments immobiliers des parties privatives. Les risques couverts sont les dommages à l'immeuble par incendie, dégât des eaux, tempête, grêle, neige, catastrophes naturelles ou technologiques, etc.

Si votre appartement est loué

Votre locataire dispose normalement d'une assurance multirisque habitation ou au moins d'une assurance de responsabilité. Les dommages pouvant être occasionnés à l'immeuble et aux tiers sont donc assurés.
Votre responsabilité de copropriétaire peut cependant se trouver sans couverture :
- suite à un défaut d'assurance de l'occupant ;
- dans le cas où un sinistre ou des dommages sont imputables à votre responsabilité de bailleur (par exemple par défaut d'entretien ou non conformité) ou à un vice de construction ;
- dans le cas où des dommages sont provoqués par une défaillance passive d'installations ou d'équipements intérieurs ;
Exemples : un incendie provoqué par des équipements électriques ou de chauffage défectueux, l'éclatement de canalisations par gel dans un logement vacant, la mise en cause de la responsabilité du bailleur à l'égard du locataire en cas de blessures corporelles ou dégâts causés à son mobilier par un équipement non conforme, etc.

Il est par conséquent très recommandé de souscrire un contrat d'assurance « PNO » (Propriétaire non occupant).

Si vous êtes propriétaire occupant

L'assurance à souscrire est la même que celle de l'occupant locataire.