Les plus-values immobilières

En cette période de flambée des prix, la vente d'un bien immobilier permet à coup sûr de réaliser une plus-value. Cependant, comme pour tous les revenus, la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente d'un bien est taxée. Après application d'un certain nombre de correctifs, un impôt est retenu sur votre prix de vente au taux forfaitaire de 27 %. C'est le notaire qui est chargé par la loi de le collecter pour le compte du Trésor Public.
La fiscalité concernant la plus-value a été entièrement remaniée depuis le 1er janvier 2004.
Vous pouvez bénéficier de cinq cas d'exonérations :
- si la vente concerne le logement qui constitue votre résidence principale, (soit depuis l'acquisition du bien ou son achèvement, soit postérieurement à cette date, à la condition que le logement soit votre résidence principale depuis au moins 5 ans), et sous réserve que vous n'ayez pas déménagé depuis plus d'un an au jour de la vente chez le notaire. L'exonération porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédée ;
- si la vente concerne un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans ;
- si la vente concerne un bien à un prix inférieur à 15.000 ? ;
- si la vente est effectuée par les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité (2ème et 3ème catégorie), sous certaines conditions ;
- s'il s'agit d'une expropriation dès lors que le prix est réinvesti dans les 12 mois suivants.
Des exonérations s'appliquent aussi, sous certaines conditions, aux contribuables non domiciliés en France.

Bon à savoir : La loi du 26 juillet 2005, relative au développement des services à la personne, a ajouté une exonération de taxation sur les plus values pour les ventes de biens ou terrains par des particuliers à un organisme HLM, une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, un organisme sans but lucratif ou une union d'économie sociale exerçant une activité dans le cadre de la mise en ouvre du droit au logement ou de lutte contre l'exclusion. Ces ventes doivent être effectuées avant le 31 décembre 2007.
Si vous ne bénéficiez d'aucune exonération, vous pouvez cependant, pour le calcul de la plus-value :

Déduire de votre prix de vente
- la commission d'agence,
- les frais de diagnostics obligatoire
- les frais de mainlevée d'hypothèque

Ajouter à votre prix d'acquisition
- les frais d'acquisition (forfait de 7,5% du prix) ou de règlement de succession pour leur montant réel
- certains travaux sur facture justificative (après 5 ans, une majoration de 15% forfaitaire est admise, sans justificatifs, pour les immeubles bâtis)
Si la différence entre les prix de vente et d'acquisition ainsi corrigés font ressortir une plus-value, elle sera réduite de 10% par année, à compter de la 5ème année.
Attention ! il existe de nombreux cas particuliers, renseignez-vous.

La TVA immobilière sur les ventes

En principe, les ventes d'immeubles sont soumises au droit d'enregistrement. Mais dans le cadre des logements neufs, ce droit s'efface au profit de la TVA immobilière.
Elle concerne principalement quatre catégories d'opérations :
- l'acquisition de terrains à bâtir ;
- les livraisons à soi-même de certains immeubles, lors de leur achèvement ;
- les ventes d'immeubles construits ;
- les cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles construits.

Qui doit acquitter la TVA immobilière et quand ?

Cette taxe est due dans le cadre des ventes concernant des logements en cours de construction (vente en l'état futur d'achèvement par exemple) ou des logements bâtis, jusqu'à 5 ans après leur achèvement. Toutefois, les biens achevés depuis moins de 5 ans et cédés pour la seconde fois durant cette même période à un particulier, ne relèvent plus du régime de la TVA. L'acquéreur doit cependant payer les droits de publicité foncière.
C'est le vendeur qui acquitte, quand il y a lieu, la TVA immobilière.

Ainsi, si vous avez fait construire une maison que vous décidez de revendre avant son achèvement, vous devrez acquitter la TVA au moment de la signature de la vente. Ce dispositif concerne le particulier mais surtout les professionnels (promoteurs, constructeurs, etc.).

Le processus est le même pour les logements récemment bâtis. La première vente intervenant dans les 5 ans de l'achèvement de la construction est taxée. Si une deuxième vente intervient dans ce même laps de temps, la TVA n'est plus exigible.

Comment calcule-t-on la TVA immobilière ?

La TVA se calcule à partir du prix de cession du bien, augmenté des charges inhérentes à ce type de transaction, au taux de 19,60 %. Mais c'est la valeur vénale du bien qui est prise en compte dans le cas où celle-ci est supérieure au prix de cession augmenté des charges. Il faut noter également que le vendeur peut déduire de l'assiette de la taxe à acquitter lors de la vente, tous les montants de cette même taxe déjà payés : lors du règlement des factures des différents fournisseurs par exemple.

Cas particuliers :
- Certaines mutations de terrains à bâtir destinées au logement social bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5%.
- Les acquisitions effectuées par les personnes physiques en vue de construire un immeuble d'habitation ne sont pas assujetties à la TVA, mais soumises aux droits d'enregistrement de 4,89%.

La taxe foncière

Dès lors que vous êtes propriétaire d'un immeuble bâti (maison, appartement, usine, entrepôt, etc.), vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), même si le bien est loué. Comme tous les impôts locaux, elle est fixée par les collectivités territoriales (communes, départements, régions, etc.) dont dépend la construction imposable. Le taux d'imposition n'est donc pas le même selon que vous vivez en Bretagne ou en Alsace.
La taxe foncière est établie pour l'année entière, d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition.

Sont imposés

- Les propriétés bâties situées en France (sauf cas d'exonération), c'est à dire les constructions qui reposent sur des fondations, fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritables bâtiments (maison, hangar, atelier...), et leurs dépendances (parking, cour....)
- Les terrains non construits. On parle alors de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Elle s'applique principalement aux terrains affectés à l'agriculture (terres, pâtures, bois, etc.) et aux terrains à bâtir.
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée en multipliant le revenu cadastral par les taux fixés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral sert donc de base d'imposition. Il est obtenu en appliquant à la valeur locative cadastrale un abattement de 50% pour un bien bâti et de 80% pour une propriété non bâtie. Ce montant sert à couvrir les frais d'entretien, d'assurance, d'amortissement et de gestion du bien considéré.

Pour toute information sur la valeur locative servant de base à la taxe foncière, contactez le centre des impôts fonciers ou la mairie du lieu de situation de votre bien.
Pour savoir si vous êtes exonéré, consultez :LES CAS D’EXONERATION DE LA TAXE FONCIERE

Les cas d'exonération de la taxe foncière

Il existe plusieurs cas d'exonération et de dégrèvement de la taxe foncière. Certains sont temporaires et d'autres permanents, mais tous s'appliquent dans des cadres précis.

Ne sont pas taxés
- Les bâtiments ruraux à usage agricole ou les logements modestes situés dans les D.O.M.
- Les locaux abritant une association de mutilés de guerre ou de travail reconnue d'utilité public.
Les exonérations totales
L'exonération est totale pour l'habitation principale des personnes :
- Agées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
- bénéficiaires d'une allocation supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou le fonds spécial d'invalidité.

Dans tous les cas, votre revenu fiscal de référence, c'est-à-dire de 2004 pour calculer la taxe 2005, ne doit pas excéder 7 165 ? pour la première part de quotient familial, majorés de 1 914 ? par demi-part supplémentaire.

Dans tous les cas, les bénéficiaires de l'exonération doivent habiter seuls ou avec leur conjoint, soit avec des personnes qui sont à leur charge, soit avec d'autres personnes titulaires de l'allocation supplémentaire ou ne dépassant pas le plafond de ressources ci-dessus.

Les bénéficiaires du dégrèvement d'office

Les personnes de plus de 65 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, qui répondent aux mêmes exigences de revenus et d'occupation que celles requises dans le cadre de l'exonération bénéficient du dégrèvement d'office de 100?.
Les exonérations temporaires des constructions nouvelles

Les constructions nouvelles, reconstructions et les additions de constructions à des locaux d'habitation sont exonérées de la taxe foncière pendant 2 ans. Mais attention, pour en bénéficier, vous devez faire une déclaration au centre des impôts, dans un délai de 90 jours après l'achèvement des travaux de construction ou d'agrandissement. Elle s'applique, quelle que soit l'affection du bien immobilier (habitation principale, secondaire, immeuble commercial, industriel, artisanal ou professionnel).


L'exonération des logements sociaux

Une exonération de longue durée s'applique aux constructions neuves de logements sociaux affectés à l'habitation principale de l'occupant. Cette condition est considérée comme remplie lorsque le bâtiment devient la résidence principale du contribuable avant le 1er janvier de la 3e année suivant celle de l'achèvement de la construction. L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction ou des travaux, pour une durée variable de 10, 15 ans ou 20 ans.

Les dégrèvements temporaires des logements vacants

Vous pouvez être dégrevé de la taxe foncière si le logement que vous destinez à la location reste vacant. Ce dégrèvement est assorti de plusieurs conditions : la vacance doit être indépendante de votre volonté, durer au moins 3 mois consécutifs et concerner l'intégralité du logement. En clair, si vous louez le garage sans le logement dont il dépend, vous payerez la taxe foncière.
Autre particularité : le dégrèvement est accordé uniquement pour la période durant laquelle le logement est resté vacant. Pour une vacance de 4 mois, l'exonération correspondra donc au 4/12 de la taxe foncière.

Les exonérations concernant les terrains non bâtis

Les exonérations permanentes les plus courantes concernent :
- les terrains ou les sols passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s'agit par exemple des emplacements de parking dans un ensemble immobilier ;
- les terrains appartenant à certaines associations ( associations de mutilés de guerre ou de travail, organismes de jardins familiaux) ;
- certaines propriétés publiques ( routes nationales, chemins départementaux, etc.).
Enfin, seuls les terrains nouvellement ensemencés, plantés ou replantés en bois bénéficient d'une exonération temporaire. Elle s'applique pendant les trente premières années du semis, de la plantation ou de la replantation.

La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est due, au 1er janvier, par tout occupant d'un logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. Elle concerne tous les locaux d'habitation et leurs dépendances. C'est-à-dire les parkings, jardins, chambres de service, etc., à condition qu'elles se situent à moins d'un kilomètre du logement dont elles dépendent.
Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des locaux et de leurs dépendances. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant cette valeur locative par le taux d'imposition fixé par les collectivités locales.

Il existe de nombreux cas d'exonération et d'abattement.

Les personnes exonérées

Les personnes de condition modeste peuvent bénéficier d'une exonération totale de la taxe d'habitation sur leur habitation principale, à plusieurs conditions :

- titulaires de l'allocation supplémentaire du fonds de solidarité vieillesse ou d'invalidité
- bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH),
- âgés de plus de 60 ans,
- veufs ou veuves,
- les titulaires du RMI

Des conditions de ressources s'ajoutent à cela : le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 7 165 ? pour la première part du quotient familial majorés de 1 914 ? pour chaque demi-part supplémentaire. Ce critère ne s'applique pas aux titulaires de l'allocation supplémentaire.

Dans tous les cas, pour bénéficier de l'exonération totale, les personnes entrant dans les conditions précédentes doivent, en plus, occuper leur habitation principale seules ou avec :
- leur conjoint ;
- des personnes à charge fiscalement ;
- des personnes dont les revenus sont modestes ou titulaires de l'allocation supplémentaire.

Les abattements

La taxe d'habitation est calculée à partir de la valeur locative du local concerné et en fonction des différents taux fixés par les collectivités locales. Mais vous bénéficiez obligatoirement d'un abattement pour personne à charge.

A titre facultatif, vous pouvez également bénéficier :
- d'un abattement général à la base, c'est-à-dire une réduction de la valeur locative du local imposé, sur décision de la commune dont il dépend ;
- d'un abattement spécial facultatif à la base si vos revenus n'excèdent pas un certain seuil.

Les dégrèvements

Les personnes de condition modeste qui ne bénéficient pas de l'exonération totale peuvent bénéficier d'un dégrèvement d'office si leur revenu fiscal de l'année précédente n'excède pas un certain plafond :
revenu annuel ne dépassant pas 16 848 ? par an pour la première part de quotient familial, majoré de 3 937 ? pour la première demi-part supplémentaire et de 3 097? pour chaque demi-part supplémentaire à partir de la suivante. Leur dégrèvement sera égal à la fraction de la cotisation de la taxe d'habitation qui excède 4,3 % du revenu de référence, diminué d'un abattement.

La défiscalisation

Le dispositif Besson pour les logements neufs a pris fin le 2 avril 2003. Il a été remplacé par l'amortissement Robien, du nom du secrétaire d'Etat au logement de l'époque. Ce nouveau dispositif, qui figure dans la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, reprend l'essentiel de l'amortissement Besson, avec plus de souplesse et une défiscalisation plus attractive. Son objectif est de remettre en vogue l'investissement locatif dans le neuf Le nouveau dispositif concerne également l'ancien réhabilité. Mais sa mise en ouvre est plus délicate en raison des modalités de réhabilitation imposées par la loi.
A ce jour, les deux systèmes de défiscalisation cohabitent : Robien pour le neuf et l'ancien réhabilité et Besson pour l'ancien sans travaux.

Pour qui ?
Personnes physiques
L'avantage fiscal vous est réservé si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Si votre domicile fiscal est à l'étranger, les revenus locatifs tirés du logement loué sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision.

Ne peuvent en bénéficier :
- Les logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle, même s'ils sont loués nus.
- Les logements avec démembrement de propriété.
Personnes morales
Les personnes morales propriétaires d'immeuble non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI par exemple), à condition que les revenus de ces immeubles soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en bénéficient aussi mais sous un régime particulier.

Quel type de logements ?
- Les logements urbains : toutes les constructions, quel que soit le lieu où elles sont situées (villes, villages, hameaux) qui ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole, et des terrains qui constituent les dépendances de ces constructions.
- Le logement doit être situé sur le territoire métropolitain, ou dans les quatre départements d'outre-mer suivants : Martinique, Guadeloupe, Guyane et Réunion.
- Les immeubles à usage de logement uniquement. Vous ne pouvez donc profiter du dispositif si vous achetez isolément une dépendance à un logement, tels un garage ou une remise par exemple.
- Les locaux à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel) sont en principe exclus du dispositif. Toutefois, l'administration fiscale devrait admettre que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'avantage fiscal dès lors que le local est affecté, pour les trois quarts au moins de sa superficie, à l'habitation.
Quel type d'investissements ?
Le régime Robien est applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis à compter du 3 avril 2003 :
- neufs, acquis achevés ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un Arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
-> avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,
-> après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...
Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

L'obligation de location
En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu au moins pendant neuf ans, de manière effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.
Par ailleurs, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :
- la date d'achèvement s'il s'agit de la construction d'un logement, d'une vente sur plans ou d'un local transformé en logement ou réhabilité ;
- la date d'acquisition s'il s'agit de l'achat d'un logement neuf.
Bon à savoir : pendant la période précédant la location, vous ne devez surtout pas occuper le logement, à quelque titre que ce soit.

Quel type de locataires ?
En ce qui concerne le choix du locataire, vous avez la possibilité de louer à une personne physique ou une personne morale, mais sous certaines conditions.
Pour bénéficier de la mesure fiscale, le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable. En revanche, dans la mesure où la loi ne l'interdit pas, la location à un ascendant ou descendant est permise.

Bon à savoir : si le propriétaire est une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment s'il s'agit d'une SCI, le locataire ne peut être l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés. Mais la location à un ascendant ou descendant de l'un des associés est possible.
Par contre, contrairement au régime « Besson » qui l'avait précédé, le bénéfice de l'amortissement Robien n'est soumis à aucune condition de ressources du locataire.
La location à une personne morale, organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale permet de bénéficier de l'avantage fiscal à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Quelles conditions de loyer ?
Comme pour le régime « Besson », le régime « Robien crée un statut de « bailleur conventionné » et soumet le bénéfice de l'avantage fiscal à un plafonnement des loyers pratiqués. Les plafonds sont fixés en fonction de la « surface utile » du logement (définie par les articles R353-16 et R331-10 du Code de la construction et de l'habitation) et de sa localisation :

Loyer au m2 mensuel en Euros
Zone A : agglomération parisienne, côte d'azur et genevois français 19,19
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées
aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières 13,33
Zone C : reste du territoire 9,59

La liste des communes concernées par les Zones A, B et C du régime "Robien" est fournie par un arrêté du 19 décembre 2003.

Quel avantage fiscal ?
L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d'amortissement.
A l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :
- aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;
- à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d'amélioration.
À l'issue de la période d'amortissement, éventuellement renouvelée, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues pour l'un des régimes de déduction forfaitaire majorée soient remplies, le propriétaire peut appliquer la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail (en fait le régime "Besson" ou "linemann" pour l'ancien).
Le régime Robien a d'autres incidences fiscales : l'exclusion du régime micro foncier, l'abaissement du taux de la déduction forfaitaire, l'imputation des déficits fonciers.

Bon à savoir : Vous ne pouvez, pour un même logement, cumuler l'amortissement Robien avec une autre réduction d'impôt au titre d'un investissement locatif. En revanche, rien ne vous interdit, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements, d'opter pour le dispositif Robien pour l'un d'entre eux, et de demander le bénéfice d'une autre mesure fiscale pour le ou les autres logements. Rien ne vous empêche d'acquérir plusieurs logements dans le cadre de l'amortissement Robien.