LA LOCATION :

Les différentes formes de location

Il existe différents régimes de location avec chacun ses propres caractéristiques.

Les logements vides destinés à l'habitation principale


Les rapports locatifs de ce type de logements sont régis par une série de lois, complétées par des décrets successifs qui s'appliquent aux baux d'habitation non meublés ou à usage mixte d'habitation et professionnel :
- loi du 1er septembre 1948 : elle concerne des logements construits avant sa promulgation et a subi plusieurs modifications dont la dernière en date du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie un peu plus de 200.000 logements de cette époque restent sous son régime,
- loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs : elle a pris, en tant que loi régissant les baux d'habitation non meublés, la suite de la loi Méhaignerie dont certaines dispositions restent néanmoins en vigueur ; elle a été notamment.
- modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui introduit la notion de "droit du locataire à un logement décent", défini par un décret du 30 janvier 2002,
- loi du 17 janvier 2002 dite "de modernisation sociale" qui introduit des dispositions destinées à lutter contre les discriminations dans l'étude des candidatures à une location.

Ces lois et règlements s'imposent, quelle que soit la volonté du locataire ou du propriétaire. Par extension, ils concernent les locaux loués en annexes des logement tels que les garages et jardins. C'est le régime de location le plus courant.

Sont hors du champ d'application de la loi de 1989 les résidences secondaires et certains locaux :
- Les locaux exclusivement professionnels
(architecte, médecin, etc.) sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la loi Méhaignerie.

- Les locaux commerciaux et mixtes commerce/habitation
sont régis par un décret du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce. Les locaux comprenant une partie logement et une partie où s'exerce une activité commerciale échappent entièrement à la loi de 1989.
- Les baux HLM
sont globalement soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 mais disposent d'un statut particulier lié aux conditions requises pour les attributions (plafond de ressources, commission d'attribution, etc.).
- Les locaux meublés
Le contrat de location est librement discuté entre le locataire et le propriétaire. La loi du 17 janvier 2002, relative à la lutte contre les exclusions, puis la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale ont réglementé ces locations lorsqu'elles sont destinées à la résidence principale du locataire. Pour en savoir plus, voir la rubrique LOCATIONS MEUBLEES
- Les logements foyers
sont régis par les dispositions spécifiques de la loi 30 juin 1975. L'hébergement en "foyer-hôtel" ou "logement-foyer" donne lieu à un contrat de droit commun.
- Les logements de fonction
lorsque la fonction est indivisible du logement (ex : proviseur de lycée). Le contrat de location est librement négocié, tant en ce qui concerne le loyer que la durée et le renouvellement du bail.
- Les locations saisonnières
sont considérées soit comme location d'habitation secondaire, soit comme location meublée.
- Les locaux loués indépendamment d'un local à usage d'habitation
Il s'agit par exemple d'un garage loué à un propriétaire différent du propriétaire de l'appartement : le contrat de location est soumis au Code civil.
- Les locaux loués à des personnes morales
Sauf accord exprès des parties au bail pour soumettre volontairement leurs relations à la loi du 6 juillet 1989, les locations consenties à des personnes morales sont régies par le droit commun du Code civil.

Bon à savoir : la notion de "droit du locataire à un logement décent" a été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 également dans le Code civil et concerne tous les logements loués destinés à l'habitation principale du locataire.

Le bail

Le bail est le contrat qui permet de clarifier les droits et obligations entre le locataire et le propriétaire, dénommé bailleur. Selon la loi du 6 juillet 1989, un bail signé des deux parties et rédigé en deux exemplaires est obligatoire. Il est conclu pour une durée minimale de 3 ans, lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans, lorsque le bailleur est une personne morale, une société par exemple.
Il peut être établi sous seing privé (sur papier libre), directement entre le propriétaire et le locataire, ou établi par un notaire (acte notarié).

Mentions obligatoires

Le contrat de location doit contenir obligatoirement les informations suivantes :
- propriétaire : nom, adresse (ou son mandataire : agence immobilière) ;
- durée de location : date, prise d'effet ;
- locaux : nombre de pièces, désignation, destination ; énumération des larties communes;
- loyer : montant, modalités de paiement, conditions de révision ;
- dépôt de garantie, s'il est prévu : son montant est limité à l'équivalent de deux mois de loyer. Si le loyer est trimestriel, le propriétaire ne peut exiger de caution.

Mentions interdites

La loi de 1989 interdit les clauses suivantes :

- l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur;
- l'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable ;
- l'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique ;
- la résiliation de plein droit du bail dans les autres cas que le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance ;
- l'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente ;
- l'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur de l'immeuble ;
- l'interdiction faite au locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Pièces à joindre au bail

Certaines pièces doivent être jointes au contrat de bail :
- l'état des lieux ;
- l'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ;
- l'attestation d'assurance contre les risques locatifs à souscrire obligatoirement par le locataire ;
- un descriptif de la rémunération des intermédiaires (ex : agence immobilière) puisque ces frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire ;
- l'engagement de caution d'un tiers, le cas échéant (il est toutefois préférable qu'un tel engagement soit partie intégrante du bail)

Les obligations des parties

La signature d'un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire .

Les obligations du bailleur

Lors de la remise des clés, le bailleur doit donner au locataire un logement en bon état d'entretien et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent en effet fonctionner correctement.
Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000 qui définit les conditions minimales de mise en location d'un bien. Elle prescrit que le logement ne doit pas laisser apparaître de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé" et qu'il soit "doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Par ailleurs, des "critères de décence" ( décret du 30 janvier 2002 ) imposent que le logement loué dispose :
- d'une surface minimum de 9 m2
- d'une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m
- d'un volume habitable au moins égal à 20m3
- d'une ventilation et d'un éclairage naturel
- de l'eau chaude
- du chauffage
- des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement »
- Une installation sanitaire intérieure minimale (WC et salle d'eau) pour les logements de plus d'une pièce.
Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées et aux contrats en cours.

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, sauf s'ils constituent une transformation importante du logement (cloisons, sanitaires, ouvertures etc).
Le bailleur est également tenu de délivrer gratuitement une quittance de loyer et de charges.

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire est tenu de :
- payer le loyer et les charges selon les accords prévus dans le bail;
- souscrire une assurance de responsabilité locative pour le logement ;
- effectuer l'entretien courant du logement et procéder à toutes les réparations locatives nécessaires ;
- accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et dans les parties privatives ;
- respecter la destination donnée par le bail au logement (et non pas en faire un usage professionnel s'il s'agit d'un bail d'habitation par exemple) ;
- ne pas faire de transformation majeure sans accord préalable du propriétaire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut exiger la remise en état du lieu dans les conditions exactes d'entrée ;
- de ne pas sous-louer ou céder le logement sans accord du propriétaire.

Les réparations locatives

Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant et les menues réparations qui sont à la charge du locataire.
Le locataire est tenu d'effectuer ces réparations, quelles qu'en soient les raisons.

Les cas de vétusté, de force majeure (fenêtres détruites par la tempête de décembre 1999 par exemple) et de vices de construction restent à la charge du propriétaire.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère la liste des réparations locatives, mais cette liste n'est pas exhaustive. Cela signifie qu'au-delà de l'énumération, d'autres réparations peuvent être à la charge du locataire.

Par ailleurs, il faut savoir que les réparations locatives s'étendent à l'extérieur du logement (ex : entretien des espaces verts) autant qu'aux équipements internes (ex : changement des flexibles de douche, joints de baignoire, etc.).

Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut imposer la réalisation de ces travaux à mesure que leur nécessité apparaît, sauf si leur retard peut engendrer une dégradation des locaux loués ou engager la responsabilité du bailleur à l'égard de la copropriété ou des tiers. Il ne peut non plus pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire.
Le locataire est cependant tenu de restituer le local loué avec les réparations locatives effectuées à la fin du bail au plus tard.

Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état. Ce remboursement est fondé sur le constat contradictoire de l'état des lieux lors de la remise des clés.

Le loyer

Librement fixé par les parties, le loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire. Il est payable mensuellement, trimestriellement ou autre, selon ce que stipule le bail.

Le locataire peut exiger de payer son loyer mensuellement.
Le propriétaire ne peut pas imposer le paiement par prélèvement automatique.

L'indexation des loyers

Si le bail ne contient pas de clause de révision, le loyer reste inchangé tout au long de la durée du bail. Il peut être réévalué au moment du renouvellement de bail.
Si le bail contient une clause d'indexation, elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Elle se fait sur le loyer hors charges.

Pour les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, la révision du loyer suit le calcul suivant :

- jusqu'au 31 décembre 2005, la réévaluation du loyer hors charges utilisait comme indice de révision l'indice INSEE du coût de la construction (ICC). La moyenne de référence à prendre en compte est celle du trimestre mentionné dans le bail, ou, à défaut de mention, la moyenne associée sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail. A chaque début de trimestre est publié l'indice du trimestre d'avant le précédent ;

- depuis le 1er janvier 2006, un nouvel indice remplace la moyenne associée à l'ICC : l'indice de référence des loyers (IRL). C'est désormais la variation brute de cet indice, calculé à partir de l'ICC, de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA), chacun de ces indices étant pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante, qui devra servir au calcul du loyer révisé.

C'est au propriétaire de notifier le nouveau loyer au locataire.
Pour le calculer, il utilise la formule suivante, dans le cas d'un bail se référant à l'indice
ICC ou IRL du 1er trimestre :
loyer actuel X (moyenne associée de l'ICC ou IRL au 1er trimestre année en cours)
: (moyenne associée de l'ICC ou IRL au 1er trimestre de l'année précédente)
= nouveau loyer


Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance comportant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant loyer et charges. En cas de refus du propriétaire, le locataire peut le contraindre judiciairement.

Le bailleur ou son mandataire (agent immobilier par exemple) est libre du choix des modalités de cette remise.

Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais il doit tout de même délivrer un reçu au locataire.

Les charges locatives

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit. Leur montant, fixe ou révisable, doit être stipulé dans le bail.


Elles concernent :

- les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;
- les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;
- les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

La liste exhaustive des charges locatives figure dans le décret du 26 août 1987. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.
La régularisation des charges

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Le congé

Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il ne prend effet que dans certaines conditions, après un certain délai et uniquement s'il a été porté à la connaissance de son destinataire.

Le locataire donne congé

Le locataire peut donner congé à n'importe quel moment en cours de bail mais attention, cet acte est irréversible : on ne peut ni revenir sur son congé, ni demander un congé conditionnel. Pour être valable, le congé doit être notifié par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, il est effectif le jour de la remise de la lettre au bailleur. Par lettre recommandée, la date d'effet est celle du retrait de la lettre par son destinataire au bureau de poste s'il était absent à la première présentation ; les lettres non réclamées sont réputées non remises.

En dehors du cas des meublés, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois. Ce délai peut cependant être réduit à un mois dans un certain nombre de cas prévus par la loi :

- obtention d'un premier emploi
- mutation
- perte d'un emploi ou nouvel emploi consécutif à la perte d'un emploi
- bénéficiaire du R.M.I ou personne remplissant les conditions nécessaires à l'obtention de cette prestation
- personne âgée de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de logement.

Le préavis réduit est refusé en cas de changement d'activité, de démission, de fin de stage de formation professionnelle, ou de fin de contrat à durée déterminée (CDD), sauf en cas de non renouvellement d'un CDD ayant vocation à être renouvelé (cas notamment des « contractuels de l'administration »). Un locataire exerçant une profession libérale ne peut bénéficier d'un préavis réduit.

Le propriétaire donne congé

Un propriétaire qui souhaite récupérer un bien en location peut le faire exclusivement en fin de bail et uniquement dans 3 cas : pour occuper le logement, pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Dans le premier cas, le propriétaire peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même à titre de résidence principale, ou le faire habiter ainsi par une autre personne : conformément aux prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, il doit s'agir d'un de ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, ou du partenaire auquel il est lié par un PACS. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Il ne peut changer de motif ou de bénéficiaire par la suite.
Dans ce cas, le locataire n'a aucun recours.

Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois. S'il accepte l'offre de vente, le locataire a deux mois pour réaliser la vente et quatre s'il fait un emprunt. S'il ne respecte pas ces délais ou n'accepte pas l'offre, il doit quitter le logement au plus tard à expiration du bail.

Dans le troisième cas, le propriétaire peut justifier le congé par un motif légitime et sérieux. On considère comme tel certains manquements aux obligations ou des nuisances occasionnées par le locataire (retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage, défaut d'entretien locatif) ou des cas de force majeure (démolition de l'immeuble par exemple).

Dans les trois cas, le congé doit être donné impérativement par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier, six mois avant l'expiration du bail. Ce délai s'entend à compter du jour de la remise effective de la lettre au locataire. Par lettre recommandée, la date d'effet est celle du retrait de la lettre par son destinataire au bureau de poste s'il était absent à la première présentation ; les lettres non réclamées sont réputées non remises. Ce délai est très important car au-delà, le contrat de location est automatiquement reconduit. Par contre en cas de remise par huissier, la date de remise du congé est celle de sa signification (en cas d'absence, l'acte est déposé en mairie).
Attention ! les conditions de forme et de délai étant particulièrement contraignantes, le recours à une délivrance par huissier est fortement recommandée !

Bon à savoir : si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans et dispose lui-même de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC

Le renouvellement de bail
Si le propriétaire ne souhaite pas reprendre le logement et si le locataire souhaite y rester, le bail peut se poursuivre de deux manières :
- Les mêmes conditions sont maintenues
- La durée du bail est modifiée
- Le loyer est modifié
Si le bail est renouvelé aux mêmes conditions, il est inutile d'établir un nouveau bail. Le bail est alors reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, et pour six ans, s'il s'agit d'une personne morale. Si le bail initial contenait une clause d'indexation, le loyer peut être majoré en se basant sur l'indice du coût de la construction.

Si le propriétaire le souhaite, il peut écourter la durée de renouvellement de trois ans. La nouvelle durée ne doit cependant pas être inférieure à un an. Le propriétaire doit avertir le locataire de cette décision au moins six mois avant la date d'expiration du bail. Dans ce cas, est établi un nouveau bail qui précise clairement les raisons de ce bail de courte durée. La décision devra être confirmée au locataire deux mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandée AR ou par acte d'huissier.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer une augmentation. Attention, les charges ne sont en aucun cas affectées par cette augmentation et l'augmentation sera appliquée progressivement. Le propriétaire doit notifier cette décision au locataire au moins six mois avant l'expiration du bail.
Si le locataire accepte cette augmentation, il lui suffit de le notifier par écrit. L'augmentation fera alors l'objet d'un simple avenant au bail, sauf si le bail nécessitait des mises en conformité.

Si le locataire la conteste, il peut s'abstenir de répondre ou le notifier par écrit. L'une ou l'autre des parties peut alors saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée AR ou par acte d'huissier. Cette démarche n'est pas payante. La commission convoquera les deux parties à un entretien et donnera son avis dans un délai de deux mois. Si aucun accord n'est trouvé avant la fin du bail, le propriétaire doit saisir le juge d'instance. Si, à l'expiration du bail, aucun accord n'est trouvé mais que le juge n'a pas été saisi, le bail est renouvelé automatiquement pour trois ans (ou six ans si le locataire est une personne morale) aux mêmes conditions de loyer sous réserve de l'application de la clause de révision.

Le cautionnement

En plus du dépôt de garantie, le propriétaire peut réclamer un cautionnement : une personne (la caution) devra s'engager à payer au propriétaire toutes les sommes dues par le locataire en cas de défaillance. Il existe en théorie deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. La caution simple oblige le propriétaire à poursuivre d'abord le locataire débiteur avant de s'adresser à la caution. Les propriétaires préfèrent les cautions solidaires, c'est à dire que la personne caution est redevable, dès la première demande, de la totalité de la dette, augmentée des frais et pénalités.

Le cautionnement est à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La personne caution peut résilier unilatéralement son engagement, mais cela ne prendra effet qu'au terme du contrat de location ou de la période de reconduction en cours. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le cautionnement peut également être consenti pour une durée déterminée, par exemple pour la durée du bail ainsi que pour un certain nombre de reconductions tacites.

Les mentions obligatoires

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit :
- comporter la reproduction manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
- comporter une mention manuscrite de la caution exprimant de façon très claire la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ;
- être accompagné d'un exemplaire original du contrat de location concerné.
Si l'engagement est, comme il est recommandé, partie intégrante du bail, un exemplaire doit en être remis à la caution.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (parfois nommée caution) est une somme demandée par le propriétaire au locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Elle est encaissée et conservée jusqu'à la fin de la location. Dans le cas des locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.


Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés.

Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, ainsi que celles dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. La justification peut s'effectuer au moyen de factures de dépenses engagées par le propriétaire ou de devis, mais en aucun cas par des références forfaitaires.

En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire - par lettre recommandée avec accusé de réception - de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes.

Si cela n'est pas suivi d'effet, le locataire saisit le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.
Mais si les difficultés de restitution tiennent à un fait extérieur à la volonté du propriétaire, ce dernier ne peut être tenu de payer les frais occasionnés par la procédure en restitution de ce dépôt.
Enfin, précisons que :
- le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. C'est en effet le montant initial déposé qui lui sera restitué.
- le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.
• Bon à savoir :
- Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire. C'est donc le montant initial déposé qui lui sera restitué (sauf retenue).
- Le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.
- Les organismes collecteurs de 1% peuvent avancer le montant du dépôt de garantie à certaines conditions (formule « Loca-pass »). Renseignez-vous auprès de l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement).

L'état des lieux

Pour éviter les conflits entre le propriétaire et le locataire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location.

Quand doit-on dresser l'état des lieux ?

Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire.

Un état des lieux doit également être établi lors de la restitution des clés.

Cette formalité d'usage est très importante puisqu'à la fin de la location, c'est la comparaison des deux états des lieux qui permettra de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire.

Bon à savoir : Pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Par qui est-il dressé ?
• - soit par le propriétaire en présence du locataire ; on parle alors d'état des lieux « contradictoire » ;
• - soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Combien coûte un état des lieux ?
- s'il est dressé par les deux parties, il est gratuit ; si le propriétaire le sous-traite à un organisme spécialisé, il doit en prendre le coût à sa charge ;
- s'il est dressé par huissier parce qu'un état des lieux contradictoire n'a pas pu être établi, les frais engendrés seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire ; si le propriétaire n'a pas proposé d'état des lieux contradictoire, il doit prendre en charge la totalité du coût de l'état des lieux par huissier.

Lorsqu’aucun état des lieux n'a été dressé, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état et doit le rendre dans le même état. Précisons que cette présomption ne vise que les réparations locatives et les dégradations imputables au locataire, et non les grosses réparations.

Les locations Loi de 1948

La crise du logement consécutive à la Seconde Guerre mondiale a obligé les autorités à prendre des mesures contre la flambée des loyers en les fixant par décret. C'est l'objet de la loi du 1er septembre 1948. Elle est applicable aux immeubles construits antérieurement à cette date principalement dans des communes de plus de 4 000 habitants.

La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 a prévu qu'aucune nouvelle location ou relocation de locaux devenus vacants ne peut être soumise à cette loi. Elle a par ailleurs aménagé des dispositions de « sortie » de plusieurs catégories de logements qui y étaient soumis.

Le nombre des locations encore soumises à la loi de 1948 a donc considérablement réduit : elles sont estimées à environ 200 000 en France. Mais ne cherchez pas, vous n'en trouverez plus. Ces logements, très prisés, ont la particularité d'être favorables au locataire du fait d'un loyer réglementé généralement très bas (surface corrigée) et du droit au maintien dans les lieux.

La surface corrigée

Le loyer d'une location soumise à la loi de 1948 est fixé réglementairement en fonction de sa surface corrigée. Elle correspond à la surface réelle, pondérée par les éléments d'équipement installés par le propriétaire.
Le calcul prend également en compte des normes de confort et d'habitabilité déterminant plusieurs catégories de logement et, pour chacune de ces catégories, un prix au mètre carré. Le loyer est alors obtenu en multipliant la surface corrigée par le prix du logement au mètre carré.

Au 1er juillet de chaque année, un décret fixe le taux d'augmentation des loyers soumis à ce régime dérogatoire.
Le droit au maintien dans les lieux

Les baux établis sous le régime de la loi de 1948 sont en général à durée indéterminée et sont, comme tous les autres baux régis par le Code civil, transmissibles par héritage. Le propriétaire peut toutefois donner congé pour mettre un terme à cette transmissibilité : avec ce « congé de pure forme », le locataire reste titulaire d'un droit au maintien dans les lieux.
Ce droit se transmet, en cas de décès, mais uniquement au conjoint, ainsi qu'aux ascendants et aux enfants mineurs vivant avec le locataire depuis plus d'un an.

Le locataire peut en outre perdre ce droit dans les cas suivants :
- si un jugement d'expulsion a été prononcé envers le locataire, notamment pour non paiement du loyer ;
- si le logement n'est pas effectivement occupé plus de 8 mois dans l'année ;
- si le logement n'est pas suffisamment occupé (ex : 1 personne dans un 4 pièces) ;
- en cas d'expropriation ou d'insalubrité des locaux ;
- si le locataire dispose par ailleurs d'un logement correspondant à ses besoins;
- si le locataire dispose d'un logement de fonction ;
- si le locataire se voit attribuer un logement HLM.

Le droit de reprise par le propriétaire
Le propriétaire peut, dans certaines conditions, reprendre son logement pour l'habiter, malgré le droit au maintien dans les lieux bénéficiant au locataire. Mais, dans ce cas, le propriétaire doit généralement trouver une solution de relogement à son locataire, dans des conditions au moins équivalentes.

Les locations meublées

L'appellation "meublée"

La qualification de location meublée dépend de la volonté commune du locataire et du propriétaire de louer en meublé et non de l'importance du mobilier fourni. Cependant, un mobilier suffisamment important pour permettre au locataire d'occuper immédiatement le logement est nécessaire pour faire bénéficier le logement de cette qualification (meubles, literie, ustensiles.). A défaut, le bail peut être requalifié en bail de locaux nus et être soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location

La location en meublé est régie uniquement par la volonté des parties (bail écrit ou verbal) et dans le silence du bail, par les articles 1708 à 1760 du Code civil. Un bail écrit est obligatoire lorsque le logement est destiné à la résidence principale du locataire, et conseillé dans les autres cas.
La durée de location

Lorsque le logement est destiné à la résidence principale du preneur, la durée de la location est au minimum de un an, ou de neuf mois si elle est consentie à un étudiant. Sauf dans ce dernier cas, à l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, aux termes de ce régime (transcrit dans l'article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation), le bailleur peut, trois mois avant le terme du contrat, proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). En cas de refus du locataire, le bail cesse alors à son échéance. S'il les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.
Dans les autres cas (résidences secondaires, locations saisonnières, etc.), la durée est libre : le locataire et le bailleur négocient une durée initiale (une semaine, un an, etc.) qui peut être reconduite. Le contrat se prolonge ensuite jusqu'à ce que l'une des deux parties donne congé.


Le congé et le préavis

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
Là encore, le régime est différent suivant qu'il s'agit d'un bail pour la résidence principale du locataire ou non.
Dans le premier cas (y compris pour les baux consentis à des étudiants), le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s'agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".
De son côté, le locataire peut résilier son contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Dans le cas des baux de résidence secondaire, si rien ne figure dans le bail, c'est au terme de chaque période de location que le propriétaire ou le locataire peuvent donner congé, en respectant le délai éventuellement fixé par le bail. Il est d'usage de fixer ce délai à trois mois, sauf pour les locations de très courte durée.
Dans ce cas, le locataire qui souhaite partir avant le terme doit le loyer et les charges jusqu'à la fin de la période en cours.


Le montant du loyer

Il est librement fixé par le propriétaire et peut être indexé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Comme indiqué ci-dessus, le propriétaire peut également demander une augmentation au-delà du jeu d'une telle clause d'indexation.


Les charges

Elles peuvent être forfaitaires ou « au réel » : dans le premier cas, le forfait peut être réajusté chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente. Le propriétaire doit alors procéder comme pour une augmentation du loyer au-delà du jeu des clauses d'indexation.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire est libre de demander un dépôt de garantie. Il est généralement équivalent à deux mois de loyer hors charges, un mois en cas de location de courte durée. Il doit être restitué au locataire dans les deux mois suivant la remise des clés, après état des lieux et inventaire du mobilier.

Etat des lieux et du mobilier

L'état des lieux et l'inventaire du mobilier permettent aux parties de constater les éventuelles dégradations et de justifier de la propriété des meubles. En l'absence d'état des lieux, le locataire du logement meublé est présumé l'avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel.

Les obligations du locataire et du propriétaire

Comme dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, la signature d'un contrat de location impose des obligations au propriétaire et au locataire. Ce dernier doit prendre soin de l'appartement et du mobilier, payer les loyers et assurer le logement. Quant au propriétaire, il doit louer un appartement exempt de tout vice ou défaut, l'entretenir et assurer au locataire une jouissance paisible.

Fiscalité de la location meublée
- Impôt sur le revenu : la location en meublé est considérée comme une activité commerciale. C'est pourquoi, elle relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le cas échéant, soit du régime des « micro entreprises » (micro BIC), soit du régime des LMP (loueurs en meublé professionnels) ;
- TVA : les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés sont en principe exonérées de TVA. Les locations liées au tourisme, villages de vacances etc. sont imposables ;
- Taxe professionnelle : les loueurs de meublés sont assujettis à la taxe professionnelle, exception faite des locations correspondant à une partie de l'habitation principale du propriétaire ;
- Taxe d'habitation : elle est due lorsque le logement en question constitue l'habitation personnelle du propriétaire ou du locataire au 1er janvier de l'année ;
- Taxe de séjour : elle est facultative et ne peut être instituée que dans les communes littorales, thermales ou de montagne ;
- Impôt de solidarité sur la fortune : lorsqu'il s'agit de loueurs non professionnels, les logements ne sont pas considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'I.S.F (impôt sur la fortune). Ils ne bénéficient donc pas de l'exonération propre à ces biens. En revanche, les loueurs professionnels peuvent en bénéficier.

Les baux commerciaux

Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux affectés à l'exploitation d'un fonds de commerce appartenant au locataire. Il est essentiellement régi par le décret 53-960 du 30 septembre 1953 à présent intégré dans le Code de commerce.

Les locaux doivent être utilisés pour l'usage et l'activité stipulés au bail. Le locataire ne peut les modifier sans l'accord du propriétaire (sauf procédure de déspécialisation).

La durée du contrat de bail est fixée à 9 ans minimum. Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans avec un délai de préavis de 6 mois, uniquement par acte d'huissier.

Le locataire bénéficie également d'un droit au renouvellement de son bail. Le propriétaire est libre de refuser le renouvellement. Mais pour ce faire, il doit soit justifier d'un motif légitime, soit payer une indemnité d'éviction. C'est ce droit au renouvellement qui fait parler de "propriété commerciale" détenue par le locataire.

Enfin, il faut savoir que le loyer est fixé au commencement du bail et se trouve plafonné lors de son renouvellement. Cette règle peut cependant être écartée sous certaines conditions.