Ten gevolge van de handtekening van het compromis van verkoop, bent u verplicht om als koper bepaalde verplichtingen te eerbiedigen.

De inbezitneming

De inbezitneming van de plaatsen betekent over het algemeen de overhandiging van de sleutels aan de koper. Zij vindt normaal op de datum van de handtekening van de oorspronkelijke akte plaats. Vanaf de datum van toegang in bezit van de plaatsen dat in het contract wordt bepaald, moet de koper zich belastingen en belastingen kwijten betreffende de huisvesting. Er niet is verplicht om noch de belasting van woning te regelen noch de grondbelasting van 1 januari lopend.

De betaling van de prijs

De koper heeft een wezenlijke verplichting die daarin bestaat om natuurlijk de betaling van de prijs te regelen die in het contract wordt bepaald. Deze verplichting tot betaling heeft eveneens betrekking op „de handelingskosten en andere toebehoren aan de verkoop“, die ten laste van de koper, volgens artikel 1593 van de burgerlijke Code zijn.

De betrokken partijen kunnen een andere verdeling van dit soort van kosten overwegen. Samen zijn de solidaire verantwoordelijke koper en de verkoper met de kosten en de honoraria die door de notaris evenals de belastingen en belastingen worden veroorzaakt, die met de verkoop worden verenigd.

Zoals hierboven aangegeven, is de koper niet belastingplichtige grond en de belasting van woning die ten laste van de eigenaar en van de bewoner op 1 januari van het lopende jaar blijven. Volgens de datum van aankoop, voorzien de contracten in prorata temporis vaak een verdeling van deze belastingen. De koper zal geen achterstallige rente voor de afgelopen periode tussen de datum van de verkoop en de betaling van de prijs betalen, als het niet in de drie gevallen is die door artikel 1652 van de burgerlijke Code worden bepaald:

• wanneer deze belangen in het contract werden bepaald,
• wanneer het goede product van de inkomsten,
• wanneer de koper werd gesommeerd om te betalen.

In dit laatste geval, loopt het belang slechts sinds de aanmaning.

Als de verkoper niet zijn verplichtingen is nagekomen, kan de koper naar voren brengen het begrip „van uitzondering van niet-uitvoering“ om een deel alleen maar of de hele transactie op te schorten.

De procedure voor betaling

De verplichting om zich van de prijs van de transactie te kwijten komt natuurlijk aan de koper toe, maar kan eveneens naar een onderkoppen, met het akkoord van de verkoper overgebracht worden. Als de koper voor de regeling van de prijs overlijdt, wordt de verplichting eveneens overgebracht naar zijn erfgenamen. Normaal vindt de betaling van de prijs in aanwezigheid van de notaris plaats. Immers kunnen de eventuele schuldeisers van de verkoper van reële veiligheid op het goed (hypotheek, enz) genieten. In dit geval is de notaris om ze te betalen door heffing op de opbrengst van de verkoop verplicht, alvorens het saldo aan de verkoper te betalen.

De koper moet om de prijs „aan de dag en de plaats regelen geregeld door de verkoop (kunst 1650 van de burgerlijke Code). Hij komt ervan aldus aan de partijen terug om de procedure voor betaling te bepalen bij de handtekening van het voorcontract. Anders, bepaalt artikel 1651 dat de betaling „aan de plaats en in de tijd plaatsvindt waar zich de afgifte“, bij de overhandiging van de sleutels moet doen.

De verkoper beschikt over verschillend beroep in geval van niet- betaling van door koper. In feite biedt twee diametraal tegenovergesteld beroep zich aan. Het gaat de geforceerde uitvoering ofwel om over de nietigverklaring van de verkoop.

De geforceerde uitvoering

De verkoper kan alle werktuigen van de schuldeisers gebruiken om de koper te verplichten om zijn financiële verplichtingen na te komen. Artikel 1612 van de burgerlijke Code: „de verkoper niet is verplicht om het ding uit te reiken als de koper de prijs ervan“ niet toelaat eveneens de verkoper betaalt om zijn pandrecht op het goed uit te oefenen.

De nietigverklaring van de verkoop

Artikel 1654 van de burgerlijke Code: „als de koper de prijs niet betaalt, kan de verkoper de resolutie van de verkoop“ vragen toestaat aan de verkoper de mogelijkheid om een actie in resolutie van de verkoop te voeren. Deze actie is niet haalbaar in het geval van een veiling, men overhandigt dan het goed in aanbesteding, echter is zij in geval van gedeeltelijke betaling mogelijk. De rechter kan dan van mening zijn dat onbetaald van gering bedrag de nietigverklaring van de verkoop niet rechtvaardigt. Zolang de gerechtelijke procedure en dat het oordeel niet wordt beëindigd, kan de koper de schuld regelen en kan zijn op dezelfde wijze de resolutie verhinderen. De rechter wordt niet verplicht om deze betaling te aanvaarden als hij het te laat acht, maar hij net zo goed een uitstel van betaling kan toekennen.


De verplichtingen van de verkoper

Eigendomsoverdracht
Artikel 1583 van de burgerlijke Code bepaalt dat de verkoop besloten heeft beschouwd zodra de overeenkomst tussen de koper en de verkoper is bereikt en dat zij „van het ding en de prijs“ hebben gepast. Over het algemeen vindt plaats de eigendomsoverdracht voordat het goed aan de koper „wordt geleverd“ en dat hij de prijs ervan heeft betaald. De eigendomsoverdracht is inroepbaar aan de derden slechts na publicatie van de verkoopakte aan het Bureau van de hypotheken. Betreffende de overdracht van de risico's, gebeurt hij tegelijk met die van het eigendom (kunst 1138). Wanneer een schade het goed bestemt dat tussen de conclusie van het contract en de overhandiging van de sleutels wordt verkocht, is ervan het normaal aan de koper. Het goed moet in overeenstemming zijn volgens de belofte van verkoop of het compromis.

Verplichting tot informatie

De verkoper moet aan de koper alle informatie meedelen waarover hij beschikt alvorens de verkoop af te sluiten. Zij brengen op de hoogte van de situatie van het flatgebouw, van eventuele lopende procedures, het bestaan van een huurovereenkomst of van lijfeigenschappen, enz anders, kan de koper zich in rechtvaardigheid voorzien en een schadevergoeding vragen, en zelfs de nietigverklaring van de verkoop vereisen. Hij heeft net zo goed zeker de verplichting om de onroerende diagnose te leveren.

Verplichting tot afgifte

De levering

De hoofdverplichting van de verkoper is het eigendom van het onroerende goed door zijn levering aan de koper over te brengen, die aldus de koper toelaat om bezit van de plaatsen te nemen, of om de huurprijzen waar te nemen als het om een gehuurd goed gaat. Deze levering betreft evengoed de huisvesting als al zijn „toebehoren“, die absoluut noodzakelijk voor zijn gebruik zijn (titels van eigendom, verschillende certificaten, enz). Als de verkoper zijn verplichting tot afgifte niet nakomt, kan de koper in rechtvaardigheid de nietigverklaring van de verkoop of zijn geforceerde uitvoering vragen. De koper aan de mogelijkheid om behalve de schadevergoeding te vragen om de schade te herstellen.

Als de verkoper vaststelt dat de koper nabij aan de betalingsbeëindiging is, kan hij de levering van het goed terugdrijven. De verkoper kan eveneens een geval van overmacht aanvoeren dat zijn verplichting tot afgifte kan opschorten of annuleren.

De overeenstemming

Bij de levering, moet het goed in overeenstemming met de specificaties van het contract zijn. Artikel 1614 van de burgerlijke Code bepaalt dat het goed in de stand geleverd moet worden waar hij zich bij de verkoop bevindt. Dus tussen het moment van de handtekening en die van de overhandiging van de sleutels, heeft de verkoper de verplichting om zijn goed in de stand te behouden, derhalve om het in het oog te houden. Sinds de Wet maakt vierkant, de contracten betrekking hebbend op partijen van gemeenschappelijk bezit moeten de exacte oppervlakte vermelden. Wanneer de reële oppervlakte lager is van meer dan 5% dan de oppervlakte die in de handeling wordt bepaald, kan de koper een prijsvermindering in het jaar pro rata vragen dat volgt.

Verplichting van garantie

Bijzondere verplichtingen ten laste van de verkoper dienen om de belangen of de gezondheid van de koper te beschermen.

• de wet maakt vierkant die oplegt om in de belofte en het koopcontract de exacte oppervlakte van de partij van gemeenschappelijk bezit aan te geven waarover de koper zal beschikken
• de aanwezigheid van de termieten en de houtetende insekten
• de aanwezigheid van lood in de verven, in de flatgebouwen die vóór 1948 worden gebouwd
• de aanwezigheid van asbest, in de flatgebouwen waarvan de vergunning om te bouwen vóór 1 juli 1997 werd uitgereikt.
• de diagnose voor de installaties van aardgas dat sinds meer dan vijftien jaar, een diagnose op de stand van de natuurlijke en technologische risico's, een diagnose van energieprestatie, een stand van de binnenlandse bedrading wordt verwezenlijkt, als zij van meer dan vijftien jaar dateert.

De afwezigheid van deze certificaten heeft de nietigheid van de verkoop niet tot gevolg. Maar als de koper de aanwezigheid van termieten, vervolgens lood of asbest ontdekt, kan hij een vermindering van prijzen vragen, en zelfs de nietigverklaring van de verkoop.

Garantie tegen het uitsluiten

De garantie van uitsluiten maakt het mogelijk om te waarborgen? De koper het vredige vruchtgebruik van het gekochte goed, slechts noch de verkoper, noch moeten de derden verstoren. De verkoper moet in het bijzonder openbaren? De koper het bestaan van lijfeigenschappen die door het goed worden gedragen, dat als een recht van overgang wordt verkocht of een recht van puisage. De verkoper is verantwoordelijk voor de eventuele onenigheden die door derden tegen de rechten van de koper worden uitgezonden. Deze verantwoordelijkheid kan slechts aan twee voorwaarden in het geding gebracht worden. Bij de verkoop, moest de verkoper, die op zijn goede trouw is gebaseerd, niet aan de stroom van een eventueel geschil zijn, of dan moet het geschil door een fout van de verkoper en niet door een buitenlandse gebeurtenis veroorzaakt worden.

Garantie tegen de verborgen fouten

De verkoper van het onroerende goed wordt tegen de koper van een gebiedende wettelijke garantie gehouden, die van de verborgen fouten. Artikel 1641 van de burgerlijke Code bepaalt dat een verborgen fout een gebrek is dat het goed voor het gebruik ongeschikt maakt waarvoor hij is bestemd of dat zo dit gebruik vermindert dat de koper de transactie niet heeft verwezenlijkt of minder een hoge prijs betaald. De verborgen fout moet de structuur of de aard zelf van het flatgebouw beïnvloeden en moet zich niet tot een willekeurig goedkeuringsgebrek beperken. De toepassing van de garantie voor fout verborgen vereist twee voorwaarden. De koper moest het gebrek niet kennen op het moment van de verkoop en de fout moet voorafgaand aan de verkoop zijn.

De koper die een verborgen fout ontdekt beschikt over twee mogelijkheden. Hij kan, ofwel de huisvesting houden en een genoemde „“ schattingsactie doorvoeren die in een gedeeltelijke teruggave van de prijs, ofwel de huisvesting vereist, teruggeven en „redhibitore“ een zogenaamde actie doorvoeren die de terugwerkende nietigverklaring van de verkoop en de teruggave van de verhoogde prijs van de kosten tot gevolg heeft. Als de verkoper oneerlijk is, kan de koper een schadevergoeding vragen. Hij zal deze actie moeten vrij snel doorvoeren na de plaatsen geïnvesteerd te hebben gedurende een periode die over het algemeen van zes maanden tot een jaar gaat.