L’état des lieux

Un état des lieux rédigé avec le plus grand soin favorise les bonnes relations entre propriétaires et locataires. La rédaction d'un état des lieux est obligatoire pour les locations de logements vides régies par la loi du 6 juillet 1989.

L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document qui décrit en détail le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. On distinguera évidemment l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail. Cela sert à vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations en ce qui concerne les réparations et l'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". S’il en est ainsi, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Sinon, il prélèvera du dépôt le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

L’état des lieux établi directement entre le locataire et le propriétaire de coute rien. Si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé et sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel .

Lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie, le propriétaire et le locataire doivent effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité. Comme l'état des lieux d'entré doit être comparable à celui de sortie, il vaut mieux utiliser une présentation identique pour les deux documents. Soyez précis quant à la rédaction des commentaires.

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 1731 de la loi du 6 juillet 1989 stipule : "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie. Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire. Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état. Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

Le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un mois pour les baux conclus à compter du 9.2.08, doit lui être intégralement remboursé, en déduisant sommes dues telles que des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas attribuable au locataire. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les petites réparations, il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire, sinon il sera obligé de remettre le logement dans son état initial et à ses frais. Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu. Les détériorations résultant d'un usage anormal du logement sont imputables au locataire, comme par exemple une brulure de cigarette. En cas de litige concernant l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges, les réparations locatives, les normes de décence ou une proposition d'augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.