Ce qu’il faut savoir

Le contrat de location ou le bail, est un document qui lie le bailleur et le locataire et précise les droits et obligations des deux parties. La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire dans le cas d'une location de logement. Ce contrat peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, sur papier libre autrement dit  sous seing privé. Il peut se faire avec l'aide d'un professionnel comme un agent immobilier ou un notaire, c'est alors un acte notarié. Le bail doit obligatoirement être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis au propriétaire et au locataire. Pour la signature du contrat, le propriétaire est autorisé à demander au locataire de fournir des attestations de revenus, des quittances de loyers de sa précédente location ainsi que des quittances d'électricité ou de téléphone, sa déclaration d'impôt sur le revenu ainsi que les coordonnées de son ancien propriétaire et de son employeur. La garantie d'une caution ou d'une banque peut également être exigée. Pour la signature d'un bail, depuis le 9 février 2008, un dépôt de garantie d'un mois de loyer maximum est demandé. Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Le bail doit contenir obligatoirement certaines informations comme les noms et adresses du propriétaire, la date de prise d'effet et la durée du bail, le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelle. Le bail doit aussi annoncer le montant du dépôt de garantie. Concernant les mentions stipulées dans le bail, la loi interdit d’obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique, une résiliation de plein droit du bail dans les autres cas que le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance. Le propriétaire ne peut diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente. Aucune amende ne peut être perçue par le propriétaire en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble. Le locataire ne peut exercer une activité politique, syndicale, associative ou professionnelle.

Le loyer est établi par les parties lors de la signature du bail et il constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement. Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué. Le locataire doit s’acquitter des charges locatives ou charges récupérables que sont les dépenses faites par le bailleur pour fournir au locataire une pleine jouissance du logement. Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives. Ces charges représentent les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble, les taxes locatives et charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.

Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être notifié par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, réduit à un mois en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi .ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, ou encore, s'agissant des locataires de plus de 60 ans, lorsque l'état de santé justifie un changement de domicile. Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location, doit donner congé au locataire, six mois au moins avant le terme du bail en cours. Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non paiement du loyer de façon régulière.

L'assurance du locataire est obligatoire, sauf pour les logements meublés. Le propriétaire est en droit de vous demander votre attestation. Notez que le défaut d'assurance est une clause de résiliation du bail. La loi l'impose que le locataire assure ses responsabilités envers son propriétaire. Ces responsabilités représentent les dommages-incendies, même s'il n'occupait pas les lieux à ce moment ou que l'origine du sinistre reste inconnu (sauf pour la foudre), les dégâts des eaux ou explosion, sauf si le locataire apporte la preuve de son innocence. La garantie "risques locatifs" couvre les incendies, les dégâts des eaux, les attentats, le terrorisme. La garantie "recours des voisins et des tiers" couvre les responsabilités envers les voisins. La garantie "multirisque habitation" couvre les risques concernant les incendies, les dégâts des eaux, les explosions, le terrorisme, les attentats, ainsi que les risques sur les biens et sur les travaux que le locataire a pu effectuer. Le propriétaire-bailleur doit souscrire une assurance portant sur le logement et ses responsabilités envers le locataire, les voisins et les tiers. Il est également responsable des dommages résultant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien.