ACHETER UN BIEN IMMOBILIER
 

Vous souhaitez acheter un appartement, une villa ou encore un terrain pour y faire édifier votre maison ?



CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER :



Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous engagez sur du long terme. Il vous appartient donc d’identifier quels sont vos besoins, tels que la surface, le nombre de pièces, l’exposition, l’environnement et la qualité de vie. En outre, il vous faudra choisir le type de bien qui vous convient : ancien, neuf, immeuble en construction, tout en tenant compte de tous les frais supplémentaires qui viendront grossir le montant initial de votre budget.




Vous allez devoir vérifier un certain nombre de points avant de vous engager :


  • Quel est le montant de la taxe foncière ?
  • Quel est le montant de la taxe d'habitation ?

Si votre choix se porte sur une maison individuelle ou un terrain constructible :

  • Quelles sont les règles d'urbanisme applicables à votre quartier ? (Ces informations sont consultables en mairie et il est indispensable de les connaître si vous envisagez d'entreprendre des travaux)

Si le bien est en copropriété :

  • Quel est le montant du fonds de roulement ?
  • Quel est le montant des charges annuelles ?
  • Quels sont les gros travaux que la copropriété doit effectuer et qui seront à votre charge ?
  • Qu’est ce qui a été voté lors des deux dernières Assemblées Générales ? La lecture de ses documents peut révéler s’il existe des difficultés au sein de la copropriété outre l’ambiance générale qui règne entre les copropriétaires
  • Que dit le règlement de copropriété ?
  • Que dit le carnet d’entretien de l’immeuble ?
  • Que disent les diagnostics relatifs aux parties communes ?

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés. Lorsque vous achetez en copropriété vous devenez propriétaires de votre propre logement et d'une partie indivise de l'immeuble matérialisé par votre quote-part des parties communes. Les parties communes sont les éléments de structure tels que par exemple la toiture et les murs porteurs, ainsi que les équipements et services collectifs ou encore les espaces communs, tels que l'ascenseur, l’escalier, les couloirs, les espaces verts, la piscine, etc.


Si le bien fait partie d’une ASL (Association Syndicale Libre) :

  • Quel est le montant des charges annuelles ?
  • Quels sont les gros travaux que l’ASL doit effectuer et qui seront à votre charge ?
  • Que disent les statuts et le cahier des charges de l’ASL?

Les frais annexes qui vont grever votre budget :

  • Frais d'emprunt (ouverture et instruction du dossier, assurances obligatoire : décès, incapacité de travail et assurance recommandée : perte d'emploi. Frais d'hypothèque le cas échéant, intérêts intercalaires, en cas d'acquisition d'un logement en cours de construction)
  • Frais liés à l'emménagement (déménagement, assurance multirisque habitation frais d'aménagement et travaux d'installation éventuels)

Enfin vous devez également éplucher le diagnostic immobilier fourni par le vendeur, comprenant :

  • Le métrage Loi carrez qui impose la mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les avant-contrats et les contrats de vente.
  • Le diagnostic amiante pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Le diagnostic plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
  • L'état parasitaire relatif à la présence de termites dans le bâtiment pour les biens immobiliers situés dans une zone contaminée par les termites. (Cette information est accessible auprès de la mairie ou encore auprès de la préfecture.)
  • L'état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé ou encore dans les zones de sismicité définies par décret.
  • Le diagnostic de performance énergétique et, selon le cas, un état de l'installation intérieure de gaz naturel, qui constituent le dossier de diagnostic technique, et dont le contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations locales.
Haut de page


La promesse de vente :



Il s’agit de l’avant-contrat signé entre les parties afin de parvenir au transfert de propriété à un prix déterminé ou déterminable.


Cet avant-contrat lie les parties pendant le délai fixé librement dans l’acte, au cours duquel il est procédé à :

  • L'obtention par le notaire des documents indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, état hypothécaire etc…).
  • La purge des différents droits de préemption,
  • L’obtention par l'acheteur d'un prêt immobilier.
  • La préparation par le notaire de l'acte définitif.

Cet avant-contrat peut revêtir la forme :

  • D'un pacte de préférence, moins contraignant puisque les parties ne s'engagent ni à vendre ni à acheter.
  • D’une promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, lequel ne disposera sur le bien que d’un droit d’option, durant la période déterminée dans le contrat, qu'il sera libre ou non de lever.
  • D’une promesse synallagmatique (compromis de vente), engageant définitivement les signataires. Si cet acte devait être rompu par l’une des parties, elle pourra être condamnation au paiement de dommages et intérêts ou être contrainte à exécuter le contrat.

La clause suspensive contenue dans l’avant-contrat mentionne précisément les conditions dont la non réalisation rendra caduc l'ensemble des engagements pris par les parties ainsi que le remboursement des sommes versées à la signature de l’avant-contrat.


La condition suspensive d'obtention du prêt permet à l'acquéreur non marchand de bien qui doit recourir à un prêt pour financer son achat, de ne pas perdre son versement initial ou encore de ne pas être redevable de dommages et intérêts si il n’a pas pu obtenir le crédit envisagé. (articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation)


L'acquéreur doit produire la copie de l'offre de l'établissement prêteur par courrier recommandé dans un délai fixé (minimum un mois après l'enregistrement de la promesse unilatérale ou la signature du compromis). A défaut, la condition est réputée non réalisée et l'acte devient caduc.


Si aucun prêt n'est prévu dans l'acte, l'acquéreur doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.

Contrairement à l'acte de vente, vous n’êtes pas obligé à signer la promesse de vente devant notaire. Il existe des formulaires types afin de ne rien omettre.


Le délai de rétractation est de 7 jours pour l’acheteur non-professionnel d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé. Durant ce délai, aucune somme d'argent ne peut être versée.


La signature d’un avant-contrat devant un professionnel mandaté (agent immobilier, notaire... ) disposant d'une garantie financière permet le versement immédiat de la somme prévue à titre d’arrhes, d’acompte, de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation tel que l’acte le prévoit. En cas de rétractation, le professionnel dispose d'un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation, pour vous restituer la somme versée.


Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être établie en trois exemplaires (un pour chacune des parties et un pour l'administration fiscale) et être enregistrée dans un délai de 10 jours à la recette fiscale du lieu ou l'un des signataires habite. La promesse synallagmatique ou compromis de vente n'a pas à être enregistrée.


Haut de page


L’acte de vente ou la réitération de la vente devant notaire :



Le notaire se charge de :

  • la rédaction de l’acte de vente qui engage définitivement les parties dans le processus de transfert de propriété aux termes convenus,
  • sa publicité,
  • et également de l'information des parties engagées.

Tout cela occasionne des dépenses appelées frais de notaire et correspondent :

  • aux honoraires du notaire, calculés selon un barème national fixé par décret et dépendent du montant de la transaction. (s'ajoutent des émoluments de négociation si le notaire est intervenu en qualité d'intermédiaire dans la vente)
  • aux émoluments de formalités. C'est-à-dire les frais annexes et les débours que le notaire a engagé pour le compte de son client afin de mener à bien la transaction. (le coût de l'extrait cadastral, de l’état hypothécaire et du certificat d'urbanisme, les frais et honoraires d'huissier si son intervention est nécessaire, etc)
  • aux droits et taxes payés au Trésor Public, collectés par le notaire.

Ces frais représentent environ 6 à 7% du prix de l'acquisition pour l'achat d'un logement ancien, et 3 à 4% dans le neuf.


Le notaire du vendeur peut être assisté du notaire de l'acheteur, ce qui n'occasionne pas de dépense supplémentaire. Les deux notaires se partagent les honoraires en fonction d'accords qui leur sont propres.


Les frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor Public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.


A la signature du contrat, l'acquéreur devenu propriétaire reçoit les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété.


L'acte de vente est ensuite publié à la conservation des hypothèques, validant officiellement la mutation.


Haut de page


Acheter un bien immobilier a deux hors du cadre du mariage :



L'achat d'un bien immobilier à deux lorsque aucune disposition spéciale n'a été prise, c'est acheter en indivision.


- Acheter à deux dans le cadre d'un PACS = Achat en indivision


Le bien immobilier acquis est donc la propriété commune aux deux partenaires.


Chacun d'eux est indivisaire, cela signifie que chacun d’eux détient une quote-part indivise du bien à hauteur de sa contribution au financement.


Si l'acte d'acquisition ne prévoit rien, chacun des deux acquéreurs possède 50% indivis du bien.


Les co-indivisaires sont tenus solidairement du paiement des dépenses relatives au logement commun ainsi que du remboursement du prêt, que l'emprunt ait été effectué conjointement ou non.


Les partenaires peuvent bénéficier de l'aide personnalisée au logement ou de l'allocation logement, dans les mêmes conditions qu'un couple marié, au vu de leurs deux revenus.


Aucun des partenaires ne peut prendre de décision (telle que la vente) sans accord de l'autre.


- Acheter en union libre


Plusieurs formules sont possibles, il est donc préférable de consulter un notaire afin de choisir la meilleure solution d’un point de vue juridique et fiscal.


- Le financement et l'emprunt


Vous pouvez emprunter :

  • séparément puisque vous n'êtes pas mariés,
  • conjointement et être ainsi engagés tous les deux vis-à-vis de l'établissement financier,
  • l'un peut emprunter et l'autre être caution solidaire,

Attention toutefois, il est indispensable que vos deux noms figurent dans l'acte de vente pour pouvoir revendiquer un droit sur le logement.


Les deux partenaires peuvent passer entre eux une convention d'indivision spécifique pour prévoir les modalités en cas de séparation ou de décès.


Haut de page


Mettre fin à l'indivision :



L’indivision cesse d’un commun accord.


En cas de litige, c’est le tribunal compétent, saisi par le plus diligent, qui ordonnera la cessation de l’indivision et fixera les modalités qui s’ensuivent.


En cas de décès, en l'absence de convention ou de testament en faveur du partenaire survivant, l'héritage profite aux héritiers du défunt qui deviennent co-indivisaires de la part indivise dont ils héritent.


Haut de page


La SCI (Societe Civile Immobilière) :



Lorsque plusieurs personnes veulent se rendre acquéreurs d’un bien immobilier, ils peuvent constituer une SCI.


- Les modalités :

  • être au moins deux associés,
  • chaque associé fait un apport financier ou en nature,
  • la société doit être pourvue de statuts,
  • les associés prennent l'engagement de poursuivre des objectifs communs.

- Les avantages :


Le partage de l'effort financier, des risques et de l'imposition des loyers perçus en cas de location du bien


Tous les dix ans, les associés peuvent transmettent à leurs ayant-droits, sans droit de succession et en toute franchise de droit, une partie de leurs parts dont la valeur n’excède par le montant fixé légalement.


- Les inconvénients :


Vous ne bénéficiez par des avantages accordés lors de l'achat d'une résidence principale tels que :

  • les réductions d'impôts (intérêts d'emprunt ou travaux),
  • le prêt à taux zéro,
  • le recours à votre plan d'épargne logement (PEL) pour financier l'acquisition.
Haut de page
Créez votre compte pour
  • Enregistrer votre recherche
  • Lister vos biens favoris
  • Consulter les derniers biens
  • Personnaliser vos alertes
  • Accéder au Forum

Inscription à la Newsletter

 



Actualité immobilière

BESTIMMO


Ce site est la propriété de
Atrium Communications

Mentions légales
Crédits

© 2009 - Atrium Communications