LE CREDIT IMMOBILIER
 

I. LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER



Pour pouvoir acheter ou construire un logement, il est rare de disposer de l'intégralité des fonds nécessaires à cet investissement.

Il est donc nécessaire d’avoir recours à un crédit immobilier.

Il faut donc prendre en compte le coût de l'acquisition, l'apport personnel et le capital à emprunter et la capacité de remboursement.



A. Le coût de l'acquisition



C’est le prix d'achat du bien augmenté des frais annexes :

  • les travaux à effectuer avant l'entrée dans les lieux,
  • les frais de notaire,
  • les impôts locaux : la taxe d'habitation et la taxe foncière à votre charge au jour de l’acquisition,
  • les divers frais de copropriété à votre charge au jour de l’acquisition,
  • les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque, etc.),
  • le coût du déménagement,
  • les frais d’ouverture de compteur, (gaz, électricité, eau etc.)



B. L'apport personnel



L'apport personnel conseillé est de :

  • 20% du financement total du logement
  • 10% dans le cas d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession sociale (PAS).
Certains prêts sont considérés comme un apport personnel, il s'agit des :
  • prêts épargne logement,
  • prêts action logement,
  • prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,
  • prêts accordés aux fonctionnaires,
  • prêts consentis par un membre de votre famille,
  • prêts des collectivités locales,
  • prêts relais.



C. La capacité de remboursement



La capacité de remboursement ou taux d’effort correspond à un tiers des revenus mensuels de l’emprunteur, hors prestations familiales qui sont souvent provisoires. Au-delà, il y a risque de surendettement.


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II. LE PRET IMMOBILIER CLASSIQUE



A. La réglementation



Le prêt immobilier classique proposé par un établissement bancaire n'est pas réglementé.

Les formules sont différentes et prennent en compte les revenus de l’emprunteur.



B. La durée des remboursements



La durée est fixée entre l’établissement prêteur et l’emprunteur en fonction de la capacité de remboursement. Elle peut aller jusqu'à 30 ans.



C. Le Taux



Le taux d'intérêt peut être :

  • fixe : Le taux, le nombre et le montant des mensualités de remboursement ne changent pas tout au long de la période de remboursement,
  • progressif : le taux progresse au fil du temps,
  • modulable : le taux et la durée de remboursement peuvent varier en fonction la situation de l’emprunteur.
Chaque établissement prêteur propose un taux qui peut différer d’un établissement à l’autre. C’est à l'emprunteur de comparer ces taux et faire jouer la concurrence.

Le taux réel d’un prêt ou Taux Effectif Global (TEG), correspond au le taux d'intérêt augmenté des frais annexes (frais de dossier, assurance décès, etc.).



D. Les garanties du prêt



L’établissement prêteur peut exiger une garantie, soit :

  • un cautionnement bancaire,
  • ou une hypothèque du bien.



E. L’assurance



L’établissement prêteur peut exiger que l’emprunteur prenne une assurance pour palier le défaut de paiement des échéances.

Cependant, l'emprunteur peut choisir lui-même qui va l'assurer dans les conditions prévues par le prêteur :

  • assurance décès et l'invalidité
  • assurance pour la perte d'emploi.



F. La domiciliation bancaire et ouverture de compte



L’établissement prêteur peut exiger l'ouverture d'un compte dans son établissement pour accorder le prêt.

Il peut également demander à ce que les revenus d'activité du prêteur y soient domiciliés.

Toutefois, il ne peut pas lui imposer, sauf si l'emprunteur lui accorde, une contrepartie individualisée.



G. L’offre de prêt



Le prêteur adresse gratuitement l'offre de prêt par courrier à l'emprunteur et aux éventuelles cautions.

Cette offre comporte des mentions obligatoires et est valable pendant 30 jours.

L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion qui débute le lendemain de la réception de l’offre de prêt.



H. La non-conclusion du contrat



Le prêt est obligatoirement soumis à la condition résolutoire de la non-conclusion de la vente dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l’offre de prêt, sauf si les parties ont convenu un délai plus long.



I. Le remboursement anticipé



L'emprunteur peut toujours rembourser tout ou partie de son prêt par anticipation, sauf si le contrat de crédit lui interdit les remboursements par anticipation inférieurs ou égaux à 10% du montant initial du prêt, à moins qu'il ne s'agisse du solde restant dû en capital.

Le contrat de prêt prévoit généralement une indemnité à verser à l'établissement bancaire, en cas de remboursement anticipé.

Cette indemnité ne peut dépasser 3% du capital restant dû.


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III. LE PRET A TAUX ZERO (PTZ+)



A. Les bénéficiaires du prêt à taux zéro



L'emprunteur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale ou l’avoir été au cours des deux années qui précédent la demande de prêt, sauf si l'emprunteur ou l'un des occupants du logement est :

  • titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
  • ou bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),
  • ou victime d'un sinistre (catastrophe naturelle ou technologique) ayant rendu sa résidence principale définitivement inhabitable. Dans ce cas la demande de prêt doit être faite dans les 2 ans suivant la publication de l'arrêté constatant le sinistre.
L’emprunteur qui vend son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son prêt à taux zéro.



B. Les conditions de ressources



Le prêt à taux zéro est accordé sous conditions de ressources selon :

  • la localisation
  • le nombre d'occupants du logement.
Les ressources prises en compte correspondent à la plus élevée des solutions suivantes :
  • le revenu fiscal du foyer fiscal pour l'année n-2,
  • le coût total de l'opération divisé par 10.


C. Les conditions liées au logement acheté



Ce logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'achat du logement.

Toutefois, cette condition n'est pas exigée :

  • pour les personnes souhaitant acquérir un logement destiné à devenir leur résidence principale au moment de leur retraite qui doit intervenir dans un délai maximum de 6 ans,
  • en cas de mutation professionnelle,
  • en cas de divorce ou de dissolution d'un Pacs,
  • en cas d'invalidité ou d'incapacité reconnue,
  • en cas de chômage d'une durée supérieure à 1 an
Le logement ne peut pas être loué tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé, sauf dans les cas listés ci-dessus.

Il doit respecter des critères de performance énergétique.



1. Pour un logement neuf



il devra alors :

  • bénéficier du label bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005),
  • ou respecter la réglementation thermique RT2012.



2. Pour un logement ancien



Deux cas possibles :

  • achat d'un logement ancien avec travaux importants qui permettront de l'assimiler fiscalement à un local neuf,
  • transformation d'un local, neuf ou ancien, en logement.
Il devra en plus, en matière de performance énergétique :
  • bénéficier du label "haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009",
  • ou bénéficier du label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009",
  • ou respecter des exigences de performance énergétique sur au moins 2 des 4 catégories suivantes :
    • isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur,
    • fenêtres,
    • système de chauffage,
    • système de production d'eau chaude sanitaire.
À savoir : le prêt à taux zéro peut une partie de l'achat d'un logement social ancien.



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IV. LE PRET CONVENTIONNE



Le prêt conventionné est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État.

Il peut financer tout ou partie du coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien ou encore les travaux d'amélioration du logement.

Le capital emprunté porte intérêt au taux proposé par le prêteur qui ne peut dépasser le taux maximal fixé par la convention.

Les remboursements se font sur une durée qui peut s’étaler de 5 à 35 ans.

Ce prêt peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL)



A. Les conditions liées au logement



Le prêt conventionné doit financer soit :

  • la résidence principale de l'emprunteur, que le bien soit neuf ou ancien,
  • ou la réalisation de certains travaux d'agrandissement ou d'amélioration du logement,
  • ou la réalisation de certains travaux d'adaptation du logement aux besoins d'un handicapé,
  • ou la réalisation de certains travaux pour économiser l’énergie.



B. Les conditions de ressources



Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources.



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V. LE PLAN EPARGNE LOGEMENT (PEL)



A. Les conditions d'utilisation du PEL



Le prêt peut permettre notamment :

  • l'achat et la construction d'un logement neuf ou ancien destiné à l'habitation principale,
  • le financement de travaux ou l'amélioration du logement destiné à l'habitation principale.



B. Le montant, le taux et la durée du prêt



Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts acquis pendant la phase d’épargne (avant prélèvements sociaux).

Le montant maximum du prêt est de 92 000 €.

La durée du prêt varie de 2 à 15 ans.

Le taux d'intérêt dépend de la période où a été souscrit le PEL



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VI. LE COMPTE EPARGNE LOGEMENT (CEL)



Le compte épargne logement permet à son titulaire d'obtenir, sous conditions, un prêt bancaire à un taux préférentiel, pour réaliser notamment un investissement immobilier ou des travaux dans son logement, ainsi qu'une prime d'épargne versée par l'État.



A. Les conditions nécessaires pour obtenir un prêt



Le CEL doit être ouvert depuis au moins 18 mois. De plus, il faut qu'il ait produit un minimum d'intérêts.

Le prêt doit servir à :

  • construire ou acheter une résidence principale, neuve ou ancienne,
  • acquérir un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction,
  • financer des travaux d'économie d’énergie ou d'amélioration.
Les CEL ouverts avant le 1 mars 2011 permettent également d'obtenir un prêt pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire.



B. Le montant, le taux et la durée du prêt



Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Le taux quant à lui dépend de la période pendant laquelle l'épargne a été effectuée.

Le capital maximum emprunté est de 23 000 € .

La durée des remboursements peut varier de 2 à 15 ans.

À noter : le prêt lié au CEL peut être cumulé avec celui obtenu grâce à un PEL. Toutefois le montant maximum du capital emprunter ne peut dépasser 92 000 €.



C. La prime de l'État



Une prime de l'État est accordée en fin de période d'épargne lors de la réalisation du prêt.

Le montant maximum de cette prime est de 1 144 € .

Cette prime est exonérée de l'impôt sur le revenu mais est soumise aux prélèvements sociaux



D. La cession des droits à prêt



En cas de décès du titulaire du compte épargne, les droits associés à ce compte comme la possibilité d’obtenir un prêt et la prime de l’État se transmettent aux héritiers ou légataires.



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VII. LE PRET D'ACCESSION SOCIALE (PAS)



Le prêt d'accession sociale (PAS) favorise l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes.

Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État.

Il doit servir à financer tout ou partie de la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration.

Il est remboursable avec intérêts sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Le taux varie en fonction de la durée du prêt.



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VIII. LES PRETS COMPLEMENTAIRES



A. Le prêt "Action Logement" (1 % Logement)



Ce prêt est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé ayant adhéré au Comité interprofessionnel du logement (CIL).

Ce prêt doit financer l'achat ou la construction de la résidence principale du salarié.

Ce logement peut être neuf ou ancien sans travaux.

Le capital emprunté ne doit pas dépasser 30% du coût total de l’opération. Il varie de 7 000 € à 25 000 €, selon la zone où se situe le bien.

La durée du remboursement est au maximum de 20 ans.

Il n’y a pas de remboursement anticipé du prêt en cas de rupture du contrat de travail.



B. Le prêt "aux fonctionnaires"



Ce prêt sert à financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, en complément d'un prêt conventionné et sous conditions de ressources.



C. Le prêt "des collectivités territoriales"



Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Le taux d'intérêt et la durée de remboursement sont fixés par la commune.

Leur attribution est décidée par le conseil général.



D. Les prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles



Ces prêts peuvent être accordés pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Les conditions d’attribution varient d'un organisme à un autre de sorte qu’il convient de se renseigner auprès de sa caisse de retraite complémentaire ou auprès de sa mutuelle.



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IX. LES CREDITS "IN FINE"



Destinés surtout au financement des investissements locatifs, les crédits "in fine" font l'objet d'un remboursement du capital emprunté en une seule fois, en fin de contrat.

Les mensualités sont donc uniquement composées des intérêts, déductibles des revenus locatifs

La durée varie généralement de 8 à 15 ans.

Le taux d’intérêt est généralement supérieur à celui des prêts classiques.

Le prêt est généralement garanti par une épargne de type assurance vie, nantie au profit de l’établissement prêteur. Cette épargne devra servir au remboursement du capital emprunté.



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X. LES PRETS RELAIS



Les prêt relais permettent de procéder à l'achat d’un logement avant d'avoir vendu son logement actuel dont le prix de vente sert d’apport à l’achat du nouveau logement.

Il s’agit donc d’une avance de trésorerie.

Le capital emprunté peut représenter jusqu'à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre.

La durée de ce type de crédit est limitée : 1 à 2 ans maximum.

Lorsque le bien initial est vendu, il est procédé au remboursement du prêt relais en une seule fois (capital + intérêts), ou en plusieurs fois en commençant par le capital puis en échelonnant le remboursement des intérêts sous forme d’échéances mensuelles ou trimestrielles.



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