LA FISCALITE
 

I. Les plus-values immobilières





A. Définition



La vente d'un bien immobilier peut permettre de réaliser une plus-value. Il s’agit de la différence entre :

=> le prix de vente

  • augmenté des charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur,
  • diminué du montant des frais de vente supportés par le vendeur (certifications, diagnostics obligatoires etc.),
et

=> le prix d’achat du bien vendu
  • augmenté :
    • des frais d’acquisition,
    • des dépenses pour travaux hors dépenses dites locatives, réalisées par une entreprise et qui n’ont pas fait l’objet d’une précédente réduction d’impôt,
    • des frais de voirie, réseaux et distribution pour les terrains nus
Cette plus-value est taxée dès lors qu’il s’agit d’un revenu.

Le taux forfaitaire de l’impôt retenu sur la plus-value réalisé est de 19 % et est collecter par le notaire pour le compte du Trésor Public à la date de l’acte notarié constatant la vente.

La fiscalité concernant la plus-value va être remaniée au cours de l’année 2013.


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B. L’abattement pour durée de détention



Le montant de la plus-value immobilière est réduit pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année selon les tranches ci-dessous :

  • De la 6° à la 17° année : 2%
  • De la 18° à la 24° année : 4%
  • Au-delà de la 24° année : 8%


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C. Les exonérations



Les conditions sont les suivantes :

  • lorsque la vente concerne un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans ;

  • lorsque le logement vendu constitue une résidence principale et les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédée en même temps ;

  • lorsque le vendeur d’un logement qui a constitué sa résidence principale est une personne âgée ou handicapée, résidant dans un établissement médicalisé depuis moins de deux ans ;

  • sous certaines conditions lorsque le vendeur est titulaires d’une pension de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité (2ème et 3ème catégorie).

  • lorsqu’il s’agit d'un logement autre que la résidence principale et que tout ou partie du prix de cession est réinvesti dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale et ce dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession ;

  • lorsqu’il s’agit de la cession d'un droit de surélévation à condition que l’acquéreur s'engage à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition ;

  • lorsque le vendeur, contribuable non résident en France, d'une habitation qui constitue son habitation en France ;

  • lorsqu'il s'agit d'une expropriation (déclaration d’utilité publique) et dès lors que le prix versé est réinvesti dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale et ce dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession ;

  • lorsqu’il s’agit de cessions de biens réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées (5° du II de l'article 150 U du CGI) Lire l'article 150 U du CGI

  • lorsqu’il s ‘agit de cessions d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens, exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, et que le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €

  • lorsque la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un immeuble, de droits relatifs à un immeuble ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (article 150 VC du CGI). Lire l'article 150 VC du CGI

  • lorsqu’il s’agit de partage même s’ils s'effectuent à charge du versement d'une soulte. Ce régime est subordonné à des conditions tenant notamment à la qualité des copartageants et à l'origine de l'indivision (5° du II de l'article 150 U du CGI). Lire l'article 150 U du CGI

  • lorsque la vente concerne un bien dont le prix inférieur à 15.000 €.


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D. Surtaxe pour les plus-values importantes à partir de 2013



À partir de 2013, les plus-values imposables dépassant 50 000 € sont soumises à une taxe supplémentaire.

Le taux de cette taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Cette taxe ne concerne pas les ventes suivantes :

  • les ventes exonérées d'impôt sur les plus-values,
  • les ventes de terrains à bâtir,
  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.


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E. Prélèvements sociaux



La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux.


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II. La TVA immobilière sur les ventes





La TVA s’applique sur les ventes lorsque le vendeur est un professionnel (promoteur, marchand de bien, etc.) et que le bien vendu est un terrain à bâtir ou un logement neuf. Elle est due par le vendeur.


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III. La taxe foncière





A. Définition



La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), est due par le propriétaire, même si le bien est loué.

Comme tous les impôts locaux, elle est fixée par les collectivités territoriales (communes, départements, régions, etc.) du lieu de situation dont dépend la construction imposable. Le taux d'imposition n'est donc pas le même dans toute la France.

La taxe foncière est établie pour l'année entière, d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est donc reversée par l’acquéreur d’un bien au vendeur au prorata temporis sur la base de la taxe payée pour l’année précédant la vente.


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B. Les biens imposables



1. Les terrains non bâtis situés (TFPNB)



Il s’agit notamment :

  • terres et serres affectées à une exploitation agricole,
  • carrières, mines et tourbières,
  • étendues d'eau, marais et marais salants,
  • sols des propriétés bâties, bâtiments ruraux, cours et dépendances,
  • sols occupés par les chemins de fer,
  • voies privées, jardins et parcs...


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2. Les terrains bâtis



a. Les constructions



Les propriétés bâties sur sol français (sauf cas spécifique d'exonération) remplissant deux conditions :

  • la construction qui repose sur des fondations fixées au sol à perpétuelle demeure,
  • la construction présente un caractère de véritables bâtiments


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b. Les autres principaux biens soumis à la taxe foncière



  • les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie ayant le caractère de véritables constructions.
  • Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, (même uniquement retenus par des amarres)
  • sols des bâtiments et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions (parking, cours, passages, etc.),
  • les terrains cultivés ou non cultivés, employé pour de la publicité commerciale ou industrielle.
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C. Le calcul de la taxe foncière



La taxe foncière est le produit du revenu cadastral correspondant au bien et du taux fixé par les collectivités territoriales.

Le revenu cadastral est donc la base d'imposition. Il s’obtient en appliquant à la valeur locative cadastrale un abattement de :

  • 50% pour un bien bâti
  • 80% pour une propriété non bâtie.

Cet abattement correspond aux frais d'entretien, d'assurance, d'amortissement et de gestion du bien imposable.

Pour en savoir plus sur la valeur locative servant de base à la taxe foncière, il convient de prendre contact avec le centre des impôts fonciers ou la mairie du lieu de situation du bien.


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D. Les exonérations



1. Les exonérations permanentes



Elles concernent :



a. Les terrains non bâtis



L'exonération est

  • totale notamment pour les propriétés et voies publiques, les fleuves et rivières navigables ou flottables, les sols et terrains soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

  • partielle (parts régionale et départementale ainsi que 20 % de la part communale) pour certaines propriétés agricoles : prés naturels, pâturages, terres, lacs, étangs, mares, etc.

Sur décision des communes, les terrains plantés en oliviers peuvent être exonérés de la part communale sur déclaration déposée auprès du service des impôts, muni des justificatifs nécessaires, avant le 1er janvier de l'année d'exonération.


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b. Les terrains bâtis



1°/ les bâtiments ruraux


Les bâtiments exclusivement affectés de manière permanente à un usage agricole. (les granges, les celliers)



2°/ Constructions proches de sites dangereux


Certaines constructions affectées à l'habitation peuvent être exonérées partiellement de la taxe foncière, sous certaines conditions et sur délibération de la collectivité locale concernée.

Sont concernées :

  • les constructions achevées et qui par la suite de la mise en place d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) se trouvent situées dans le périmètre d'exposition aux risques,

  • les constructions achevées et qui par la suite de l’édification d'installations dangereuses (installation classée Seveso) se trouvent situées près du périmètre desdits installations mais ne sont pas situées dans un périmètre d'exposition aux risques,

  • les constructions situées dans les zones de danger délimitées par un plan de prévention des risques miniers (PPRM).

Pour bénéficier de cette exonération, il faut adresser au centre des finances publiques du lieu de situation des biens une déclaration sur papier libre avec les justificatifs nécessaires. L’exonération sera applicable l’année suivante, si elle est acceptée.


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2. Les exonérations temporaires



a. Les terrains non bâtis



Lorsqu'une exonération est valable sous réserve d'une décision d'une collectivité territoriale. Cette exonération dépend de la délibération de la commune ou de l'EPCI, intervenue avant le 1er octobre pour être applicable au 1er janvier suivant.

La durée d'exonération est fixée par la délibération de la commune ou de l'EPCI, dans la limite du maximum autorisé. Sans précision, la durée correspond au maximum autorisé.

Si un terrain cesse de remplir les conditions pour bénéficier de l'exonération, il devient imposable l'année suivante.


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b. Les terrains bâtis



1°/ Les constructions nouvelles à usage d'habitation


Elles concernent les constructions nouvelles, ainsi que les reconstructions et additions de construction (agrandissements au sol, surélévations) que ce soit des habitations principales et des habitations secondaires.

Ces exonérations totales se limitent à 2 ans en règle générale, et intervient à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction.

Certains logements sociaux affectés à l'habitation principale ouvrent droit à une exonération plus longue s'ils ont été financés au moyen de prêts aidés par l'État.

L'exonération qui est en principe totale peut toutefois être partielle si une commune décide de supprimer l'exonération de la taxe pour la part qui lui revient. L'avis d'imposition vous informe des parts sur lesquelles l'exonération est appliquée.

Pour bénéficier de cette exonération, il faut faire une déclaration sur imprimé spécifique informant de la construction ou du changement réalisé dans les 90 jours suivant son achèvement. (état qui permet un usage effectif même s'il reste encore des travaux d'aménagement intérieur à effectuer)



2°/ Les logements économes en énergie

Les collectivités locales peuvent décider d'exonérer de taxe foncière certains logements économes en énergie tels que :

  • Logement achevé avant le 1er janvier 1989 ayant fait l'objet de travaux en faveur des économies d'énergie et du développement durable

  • Logement achevé depuis le 1er janvier 2009 à haut niveau de performance énergétique

La durée de l’exonération et de cinq ans ou plus dans le second cas et le taux de l’exonération est de 50 à 100%.



3°/ Les autres exonérations des logements


Elles peuvent s'appliquer, sous conditions, notamment dans les situations suivantes :

  • Si l’immeuble est situé dans une zone franche urbaine,
  • Si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale acquis puis amélioré au moyen d'une aide financière de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) en vue de sa location,
  • Si le local est situé dans une zone de revitalisation rurale,
  • Si l’immeuble est situé dans une zone d'emploi à redynamiser,
  • Si l’immeuble est situé dans une zone de restructuration de la défense.
Pour en savoir plus sur ces exonérations, il existe une brochure sur les impôts locaux.


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E. Les dégrèvements et allègement de taxe



1. Les terrains non bâtis



Lors d’événements affectant les biens, le propriétaire peut faire une réclamation auprès du service des impôts pour obtenir une réduction de la taxe pour :

  • perte de récolte sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, sécheresse ou autre événement extraordinaire (maladies…)
  • perte de bétail par suite d'épizootie,
  • Disparition de parcelles suite à un événement extraordinaire (par exemple, une inondation, une avalanche, etc.)


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2. Les terrains bâtis



a. Les personnes âgées ou invalides ayant de faibles revenus



1°/ Les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties


  • Les personnes âgées titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi),
  • Les adultes handicapés titulaires de l'allocation aux adultes handicapées (AAH), dont les revenus de 2012 sont inférieurs à certains plafonds,
  • Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, dont les revenus en 2012 sont inférieurs à certains plafonds.
L'allègement de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne uniquement l’habitation principale.

Toutefois, pour les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, l'exonération s'étend à leur résidence secondaire.

Pour les personnes installées durablement dans une maison de retraite ou dans un établissement de soin de longue durée, les allègements de taxe (sauf l'exonération accordée aux titulaires de l'AAH) s'appliquent à leur ancien logement si elles en ont conservé la jouissance exclusive.



2°/ Les bénéficiaires du dégrèvement d'office


Les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, dont les revenus de 2012 sont inférieurs à certains plafonds, bénéficient quant à elles d'une réduction de 100 € de taxe foncière



3°/ Condition de cohabitation


Pour pouvoir bénéficier de l'allègement de taxe foncière, les conditions de cohabitation suivantes doivent être satisfaites :

  • Habiter le bien soit seul ou avec son conjoint (marié ou pacsé),
  • ou habiter le bien avec des personnes à votre charge pour le calcul de l'impôt sur le revenu,
  • ou habiter le bien avec des personnes dont le montant du revenu fiscal de référence de l'année 2012 ne dépasse pas certains plafonds.


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b. Le Plafonnement de taxe en fonction du revenu



Le plafonnement de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne uniquement votre habitation principale.

Pour bénéficier d'une réduction de la fraction de votre taxe foncière supérieure à 50 % des revenus, il faut remplir les deux conditions suivantes :

  • le revenu fiscal de référence de 2012, affecté de certains correctifs, du foyer fiscal ne doit pas dépasser certaines limites (24.043 € pour la première part de quotient familial, majoré de 5.617 € pour la première demi-part et de 4.421 € pour les demi-parts supplémentaires),
  • ne pas être soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Pour bénéficier de cette réduction, il convient d’adresser un formulaire spécial muni des justificatifs au centre des finances publiques dont dépend l’immeuble dans les délais en vigueur en matière de réclamation pour les impôts locaux.


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c. Les Propriétaires d'un logement inoccupé destiné à la location



Les logements destinés à la location qui sont inoccupés peuvent bénéficier d’une réduction de taxe foncière sur les propriétés bâties si l'inoccupation du logement :

  • est indépendante de la volonté du propriétaire,
  • a une durée d'au moins 3 mois,
  • concerne la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible d’être louée.
Le montant de la réduction est calculé en fonction de la durée de l’inoccupation qui court à compter du jour du mois suivant celui du début de l'inoccupation du logement et finit le dernier jour du mois au cours duquel l'inoccupation du logement a pris fin. En clair si le logement est resté vide du 3 mars au 15 août, la durée de l’inoccupation est de 5 mois et la réduction sera de 5/12°.

La réduction n'est accordée que sur présentation d'une réclamation, avec les justificatifs nécessaires, au centre des finances publiques dont dépend l’immeuble en location. Elle doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant au moins 3 mois.


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IV. La taxe d'habitation



La taxe d'habitation est due par l’occupant d'un logement en place au 1er janvier de l’année en cours, qu'il soit propriétaire ou locataire.

Elle concerne tous les locaux d'habitation et leurs dépendances.

Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des locaux et de leurs dépendances.

Le montant de la taxe est le produit de cette valeur locative et du taux d'imposition fixé par les collectivités locales.

L'exonération, l'abattement sont possibles dans certaines situations. Il vous appartient de vous renseigner auprès de votre centre des impôts.


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