LA LOCATION
 

LA LOCATION :





I. Les différents baux



1. les baux d’habitation



Il existe deux sortes de baux :

  • les baux civils de droit commun concernant les locaux meublés, les logements de fonction si la fonction est indivisible du logement(ex : gardien d’immeuble), les locaux accessoires au logement principal qui sont loués indépendamment du logement principal (garage, cave…), les locaux loués à des personnes morales et les locations saisonnières.
  • les baux concernant les logements vides destinés à l'habitation principale.

Les baux civils de droit commun sont régis par les articles 1708 à 1760 du Code Civil.

Pour les locations meublées, un bail écrit est obligatoire lorsque le logement est destiné à la résidence principale du locataire, et conseillé dans les autres cas.

Les locaux loués à des personnes morales sont régis par le droit commun, sauf volonté exprès des parties de soumettre leurs rapports locatifs à la loi du 6 juillet 1989.

Les baux concernant les logements vides destinés à l'habitation principale sont régis par différentes lois et décrets successifs suivant le cas :

  • La loi du 1er septembre 1948 concerne les logements construits avant sa promulgation, dont la dernière modification est intervenue suite à la loi du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie (un peu plus de 200.000 logements sont soumis à son régime)
  • La loi du 6 juillet 1989 et ses textes subséquents concerne les logements dont la construction est postérieure à ceux visés par la loi du 1er septembre 1948. Elle s’applique également aux locaux loués en annexes au logement principal tels que les garages et jardins. C'est le régime de location le plus courant.

Attention les résidences secondaires sont hors du champ d'application de la loi de 1989, tout comme :

  • Les baux HLM qui s’ils sont soumis à la loi du 6 juillet 1989, disposent d'un statut particulier.
  • Les logements foyers ("foyer-hôtel" ou "logement-foyer") qui sont régis par les dispositions spécifiques de la loi 30 juin 1975.

2. les baux professionnels



Ils sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la loi Méhaignerie. Il concerne les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.

Le locataire y exercera une profession libérale.



3. les baux mixtes



Ils sont régis par a loi du 6 juillet 1989 et ses textes subséquents. Ils concernent les locaux d’habitation affectés à un usage d’habitation et l’autorisation d’y exercer une profession libérale. (Voir le règlement de copropriété pour les immeubles en copropriété.

Le locataire y résidera et exercera une profession libérale.



4. les baux commerciaux



Ils sont régis par les articles L 145-2 et suivants du Code de Commerce. Ils concernent les locaux à usage commerciaux et les locaux comprenant une partie où s'exercent une activité commerciale et une partie logement qui échappe à la loi de 1989.

Le locataire y exploite son activité telle qu’elle est mentionnée dans le bail. Le locataire ne peut donc modifier son activité sans l'accord du propriétaire. (Sauf procédure de déspécialisation).

Précision étant faite que le fonds de commerce appartient au locataire.

Les locaux comprenant une partie logement et une partie où s'exerce une activité commerciale échappent entièrement à la loi de 1989.


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II. La durée du contrat de location



1. Pour un bail d’habitation



Les baux conclus sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 le sont pour une durée de :

  • 3 ans, lorsque le bailleur est une personne physique,
  • 6 ans, lorsque le bailleur est une personne morale (une société).

2. Pour un bail professionnel



Ce type de bail se conclu pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction.



3. Pour un bail mixte



Ce type de bail se conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.



4. Pour un bail commercial



Ce type de bail se conclu pour une durée de neuf ans.

Le bail peut être renouvelé à l’initiative du locataire. Toutefois, le bailleur est libre de refuser ce renouvellement s’il justifie d'un motif légitime, soit en payant à son locataire une indemnité d'éviction.


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III. Le congé mettant fin au bail



1. Pour un bail d’habitation et mixte



Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à n'importe quel moment en cours de bail par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de trois mois, à un mois dans les cas prévus par la loi :

Extrait de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active.

lire la loi du 6 juillet 1989

Le point de départ du préavis est le jour de la remise de la lettre au bailleur en mains propres.

Attention, le locataire ne peut revenir sur son congé.

Le bailleur qui souhaite mettre un terme au bail donne son congé avec un préavis de six mois au mois avant l’expiration du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception remise en mains propres au locataire ou par acte d’huissier (fortement recommandée compte tenu du délai de préavis à respecter), et seulement dans ces trois cas de figure :

  • pour occuper son logement, lui-même titre de résidence principale ou ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, ou du partenaire auquel il est lié par un PACS. Le congé précise le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Il ne peut changer de motif ou de bénéficiaire par la suite.
  • pour le vendre, dans ce cas le congé vaut offre de vente qui valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois, de sorte que si le locataire qui a la priorité pour l’acheter accepte l'offre de vente, il a deux mois pour réaliser la vente et quatre s'il fait un emprunt. Si ces délais ne sont pas respectés par le locataire ou s’il n'accepte pas l'offre, il devra quitter le logement au plus tard à expiration du bail.
  • pour un motif légitime et sérieux. Sont considérés comme tel certains manquements aux obligations ou des nuisances occasionnées par le locataire (retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage, défaut d'entretien locatif) ou des cas de force majeure (démolition de l'immeuble).

Attention, il est très important de délivrer le congé en respectant le délai de préavis (6 mois avant la date d’expiration figurant dans le bail) car si le congé est délivré trop tard, le bail est automatiquement reconduit pour trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) !

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources financières inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, le bailleur donne congé en proposant logement correspondant à ses ressources et à ses besoins, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans et dispose lui-même des ressources susmentionnées.



2. Pour un bail professionnel



Le locataire donne congé à n'importe quel moment en cours de bail par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de six mois.

Le bailleur donne son congé par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de six mois avant le terme du bail.



3. Pour un bail meublé



Pour les résidences principales :

Le locataire donne son congé par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis d'un mois.

Le bailleur donne son congé par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de trois mois avant le terme du bail pour les trois motifs suivants :

  • Reprise de son logement
  • Vente de logement
  • Motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant

Pour les résidences secondaires :

Si le bail ne prévoit aucune disposition, les parties donnent congé au terme de chaque période de location, en respectant le préavis éventuellement prévu par le bail.

Le délai d'usage est de trois mois, sauf pour les locations de très courte durée. Dans ce cas, le locataire qui souhaite partir avant le terme doit le loyer et les charges jusqu'à la fin de la période en cours.



4. Pour un bail commercial



Le locataire peut mettre fin au contrat de bail en donnant congé à l'expiration d'une période de 3 ans en respectant un délai de préavis de 6 mois. Ce congé doit être délivré uniquement par acte d'huissier.

Le bailleur donne congé définitif par acte d’huissier avec un préavis de six mois avant le terme du bail.

Les litiges sont réglés devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble loué.


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